수원지방법원 2025타경1270. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 2층 213호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설입니다. 소유자 김태윤은 2023년 11월 8일 매매를 원인으로 거래가액 330,126,720원에 소유권을 취득했고, 같은 달 국민은행에 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
현황조사에 기재된 실제 임차인은 4명입니다. 모두 전입·등록일이 말소기준일인 2023년 11월 29일보다 늦어 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 점유가 존재하는 만큼 권리 인수와 별개로 인도·명도 협의는 필요합니다. 특히 현황조사에는 212호와 213호 구획이 함께 기재되어 있어, 매각대상 범위와 실제 점유구획의 일치 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층 213호 [도로명] 경기도 화성시 동탄기흥로 614 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 감정평가상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 · 사용승인 2019.12.03 |
| 소유자 | 김태윤 (2023.11.08 매매 · 거래가액 330,126,720원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 79,953,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 444,220,201원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 대상 건물 부지 | 9,817㎡ · 공시지가 1,923,000원/㎡ · 공장용지 · 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023년 11월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 제이비우리캐피탈 가압류 12,784,260원, 국민은행의 임의경매개시결정, 동화성세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 가정배당표상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대승주식회사 | 더퍼스트타워투 2층 212-비호 25.0000㎡ | 2025.05.09 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 삼보더퍼스트투(최삼용) | 더퍼스트타워투 2층 212-A호 22.0000㎡ | 2025.05.20 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 없음스타팩토리 더퍼스트투(박서연) | 더퍼스트타워투 2층 213-B호 22.0000㎡ | 2025.05.19 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조의룡 | 더퍼스트타워2 2층 213호 RA-01, RA-02, RA-03 20.0000㎡ | 2024.08.14 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 임차인 모두 전입·등록일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 기재돼 있더라도 낙찰자가 해당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 이는 임차인의 배당 가능성과 관련된 문제이며 현재 판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
최저매각가는 79,953,000원으로 감정가 333,000,000원의 24.01%입니다. 소유자의 2023년 취득 거래가액 330,126,720원과 비교해도 금액 차이는 큽니다. 그러나 이 거래는 2023년의 본건 취득가격일 뿐, 현재 동일 건물·유사 업무시설의 최근 시장가격을 직접 보여주는 비교자료는 아닙니다.
따라서 실질취득액 79,953,000원을 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 업무시설은 주거용 부동산보다 임대수익, 공실, 관리비, 내부 구획, 사업자 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 4회 유찰은 할인 근거이면서 동시에 시장의 낮은 응찰 수요를 보여주는 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,839,154원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 516,000,000원 | 78,113,846원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 12,784,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 528,784,260원 중 예상배당은 78,113,846원이며, 예상 미배당은 450,670,414원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 채권 미배당은 채권자·소유자의 문제로, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 79,953,000원 | 78,113,846원 | 450,670,414원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 55,967,100원 | 54,559,692원 | 474,224,568원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 39,176,970원 | 38,071,785원 | 490,712,475원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 주변은 상가·업무시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 위생·급배수·소화·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·서측은 폭 약 30m, 남측·동측은 폭 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역이며, 토지이용상황은 공업용입니다 12m 도로에 각각 접합니다.
- 토.
- 제한. 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 업무시설은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있으며, 4회 유찰 이력 자체가 시장 소화력 점검 필요성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 사건 소재지는 213호지만 감정평가와 점유내역에 212호가 함께 기재돼 있습니다. 매각목록·도면·등기부 원문을 대조하세요.
- 점유구획. 212-A·212-비·213-B·213호 RA-01~03의 실제 경계, 출입구, 잠금 상태와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 대항력과 인수액은 없지만 실제 점유자가 4명입니다. 인도명령 대상과 퇴거 협의 비용·기간을 산정하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 2층 업무시설의 최근 매매사례와 임대료·공실률을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 공동담보. 국민은행 근저당에 212호가 공동담보로 기재돼 있으므로기간을 산정하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 2층 업무시설의 최근 관련 경매·배당 진행을 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능성, 당해세와 최우선변제 여부를 관리단·법원 기록에서 확인하세요.
- 시설 상태. 내부 칸막이, 전기·소방·환기, 주차 사용 조건과 업무시설 용도에 맞는 실제 사용 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 후순위 전입·등록으로 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류도 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 333,000,000원에서 4회 유찰돼 79,953,000원까지 내려왔지만, 현재 시세를 판단할 최근 비교 거래가 확인되지 않고 업무시설이라는 용도 특성, 212호와 213호가 혼재된 점유기재, 실제 점유자 4명, 공동담보 구조가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격과 현장성은 검증 전. 낮은 최저가보다 매각범위·점유구획·임대수익·환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.