수원지방법원 2025타경1485. 화성시 산척동 제이제이파크프라자 제1층 제102호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자인 주식회사대지는 2021년 4월 14일 매매를 원인으로 거래가 715,825,000원에 취득했고, 2021년 5월 28일 소유권이전과 동시에 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 7월 22일 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 하나은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인이 없어 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 인수할 구조는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 738-3 제이제이파크프라자 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로12길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사대지 (2021.05.28 소유권이전, 거래가 715,825,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 711,000,000원 / 170,711,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 377,286,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금이나 별도의 인수 권리는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2021년 5월 28일 설정된 하나은행 근저당권이며, 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 711,000,000원이지만 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 170,711,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 24.01%입니다. 다만 감정가와의 차이가 크다는 사실만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이며, 비교할 실거래 자료가 없어 임대료·공실 가능성·상권 내 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 170,711,000원 | 167,521,046원 | 312,478,954원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 119,497,699원 | 117,024,731원 | 362,975,269원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 83,648,389원 | 81,742,718원 | 398,257,282원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,189,954원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 167,521,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 167,521,046원이 하나은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 312,478,954원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제1층 제102호이며, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 경계벽. 감정평가 당시 인접 호수와의 경계벽이 제거된 상태였으나, 재현황조사에서는 원상복구된 것으로 확인됐습니다.
- 입지. 화성세정중학교 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지와 주상용건물을 배후로 근린생활시설이 밀집한 동탄2신도시 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로·토지. 상업용 건물 부지로 이용 중인 평지이며, 북북측과 남동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄2)·택지개발지구·성장관리권역입니다.
- 공시지가. 2,861,000원/㎡이며 토지면적은 1,247.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 인접 호수와의 경계벽이 원상복구됐다는 재현황조사 내용을 현장에서 다시 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자, 영업 여부, 인도 가능 시기를 직접 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 인근 1층 점포의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 현재 최저가 170,711,000원의 수익성을 계산하세요.
- 관리비·부가비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 내부 복구비용과 영업시설 철거 여부를 관리단과 현장에서 확인하세요.
- 신탁 이력 대조. 과거 신탁등기는 말소됐지만 최신 등기사항전부증명서에서 소유권과 말소 상태를 재확인하세요.
- 응찰가 기준. 감정가 할인율보다 예상 임대수익·공실 위험·인근 점포 매매사례를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 말소기준은 하나은행 근저당권이고 임차인이 없어, 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소돼 등기상 구조는 복잡하지 않습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 711,000,000원의 감정가가 4회 유찰을 거치며 170,711,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설의 가치는 감정가 할인율보다 실제 임대수익과 공실 위험에 좌우됩니다. 비교할 실거래 자료가 없는 상황에서 현재가를 곧바로 저가라고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 임대수익 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 인수 위험이 아니라 상권과 수익성 검증입니다.
