수원지방법원 2025타경1772. 화성시 장지동 1007-3 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층·3층 주택으로, 일반적인 아파트가 아니라 근린시설과 주거시설이 결합된 주상용 물건입니다. 일괄매각이며 제시외 건물인 계단실도 포함됩니다.
등기부만 보면 말소기준은 2018.06.07. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 하나은행 근저당권과 이후 전세권 변경등기, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 더해질 인수액과 실질취득가를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 장지동 1007-3 1동 · 경기도 화성시 동탄구 동탄대로4길 136-26 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층·3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 |
| 토지 | 대 260.6㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 정도영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,890,625,000원 / 926,405,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 654,369,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(계단실) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 미확정
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권 287,100,000원입니다. 을구 2번 하나은행 근저당권 528,000,000원은 같은 날 접수됐지만 접수번호가 뒤이므로 말소기준 이후 권리입니다. 재단법인천주교수원교구유지재단의 2층 전부 전세권은 전세금이 350,000,000원으로 변경됐으며, 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원과 경매개시결정도 소멸 대상입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유·금액 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄지현 | 1층 일부호 45.0000㎡ 보증금 10,000,000원 · 월세 900,000원 | 2019.08.20. 2025.12.03. 배당요구 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
| 이정연 | 점유부분 미상 보증금·차임 미상 | 2021.01.27. 배당요구 여부 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
| SADA KOZUE | 점유부분 미상 보증금·차임 미상 | 2018.05.15. 배당요구 여부 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없고, 확인된 실제 점유자는 3명입니다. 엄지현과 이정연은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, SADA KOZUE는 말소기준보다 약 3주 앞서 전입했습니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자가 모두 미상이므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 926,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,664,050원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하나은행 | 287,100,000원 | 287,100,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하나은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 3. 을구 3-1번 전세권 | 350,000,000원 | 99,640,950원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구액 1,195,100,000원 중 914,740,950원이 배당되고, 총 미배당액은 280,359,050원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 미상 보증금도 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 926,405,000원으로 감정가 1,890,625,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 결합된 주상용 물건은 임대수익, 공실, 층별 상태와 용도 적합성에 따라 가치 차이가 크므로 현장 임대료와 매매사례 확인이 필수입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 동탄 장지동성당 북측 인근이며, 주상용건물·근린생활시설·다가구주택·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 시내 및 인근 시군구와의 연계가 용이합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수설비, 주택 부분 난방설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,772,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 형상·도로. 평지의 정방형 토지이며 중로각지에 접합니다.
- 기타. 확인된 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. SADA KOZUE의 실제 점유 여부, 점유 개시일, 임대차계약서와 보증금을 확인하세요.
- 전입세대·외국인체류 확인. 말소기준 이전 전입자의 현재 전입 유지 여부와 점유관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 배당요구 확인. SADA KOZUE와 이정연의 배당요구 여부, 엄지현의 확정일자와 우선변제 가능성을 확인하세요.
- 전세권 원본 대조. 2층 전부에 설정된 전세권의 변경·말소 상태와 실제 점유자를 등기부 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 층별 현황 확인. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택의 내부 상태, 공실, 임대료, 체납 관리비와 공과금을 조사하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 계단실의 구조·면적·사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 조사. 동일한 주상용 건물과 인근 토지의 최근 매매사례를 조사한 뒤 실질취득가와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 미상 보증금
등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준 하나은행 근저당 이후의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 말소기준 이전 전입자 SADA KOZUE의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다.
보증금이 없다거나 이미 정리됐다는 사실이 확인되기 전까지는 이 물건을 인수 0원의 안전형으로 볼 수 없습니다. 더욱이 최근 실거래 자료도 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 등기권리는 소멸, 임차 인수는 미확정, 가격 메리트도 미확정. 선순위 점유자의 계약관계와 보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 계산하는 것이 이 사건의 첫 번째 순서입니다.
