수원지방법원 2025타경1773. 화성시 송산면 육일리의 토지와 다가구주택 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물 이용상태는 다가구주택이고, 토지는 751㎡의 대지로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2022.03.14. 오산새마을금고의 채권최고액 957,600,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 이준한은 말소기준일보다 앞선 2020.03.30. 전입했지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입 시점만으로 대항력을 단정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 유효한 임대차와 점유가 확인되고 보증금이 배당되지 않는다면 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 육일리 281-21 |
| 등기상 건물 | 경기도 화성시 만세구 송산면 육일리 281-7 에이동 · 도로명 경기도 화성시 만세구 송산면 사강로 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 |
| 사용승인일 | 2006.06.21 |
| 토지 | 대 751㎡ · 주상용 · 계획관리지역 · 공시지가 328,000원/㎡ |
| 소유자 | 한상덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 992,672,200원 / 694,870,000원 (1회 유찰, 감정가 70% 회차) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순희 / 224,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
말소기준인 오산새마을금고 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 오산새마을금고 근저당 60,000,000원, 송기환 근저당 75,000,000원, 현대캐피탈 가압류 29,692,033원, 김순희의 강제경매개시결정, 법무법인오늘 가압류 21,945,000원도 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.12.12. 접수된 665,000,000원 가압류는 2025.09.11. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준한 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수창 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 2명입니다. 박수창은 말소기준일 이후인 2022.06.29. 전입해 대항력이 없습니다. 반면 이준한은 말소기준일보다 앞서 전입했지만, 보증금·확정일자·배당요구와 점유 상태가 확인되지 않아 우선변제 여부와 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저가는 694,870,000원으로 감정가 992,672,200원의 70% 회차입니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 동일 용도·입지의 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 선행 전입 보증금이 확인되지 않았으므로 가격 판단은 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 694,870,000원 | 685,521,300원 | 682,825,322원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 486,408,999원 | 479,144,909원 | 889,201,713원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 340,486,299원 | 334,919,491원 | 1,033,427,131원 | 0원 |
현재 회차에서도 전체 채권 1,368,346,622원 중 685,521,300원만 배당되고 682,825,322원이 미배당됩니다. 신청채권자 김순희의 청구액 224,109,589원은 후순위여서 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당이 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 694,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,348,700원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 오산새마을금고 | 957,600,000원 | 685,521,300원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 오산새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 송기환 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 29,692,033원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 김순희 | 224,109,589원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 법무법인오늘 | 21,945,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선행 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 육일1리마을회관 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 중소규모 공장, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 건물과 일부 토지는 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다. 일부 토지는 도로로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 751㎡, 주상용, 완경사·부정형이며 세로한면에 접합니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한이 적용됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역에 포함되고, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.의 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 목록1 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이준한 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 점유, 전입세대확인서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 잠재 인수액을 계산하세요.
- 박수창 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있으므로 점유 현황을 재확인하세요.
- 건물 지번 대조. 등기·건축물대장상 281-7과 현황 281-21의 관계를 지적도, 토지대장, 건축물현황도와 현장 측량으로 확인하세요.
- 목록7 지상권. 말소동의서 제출에 그치지 않고 최신 등기부상 실제 말소 여부까지 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·사용 문제를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 각 토지의 도로 이용 상태, 경계·진입로·점유관계를 매각목록별로 대조하세요.
- 가격 판단. 동일 용도 실거래 비교와 선행 전입 보증금 확인 전에는 감정가 70%만을 근거로 저가라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 최신본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸, 인수와 물건 동일성은 보류”
이 사건의 등기 순위 자체는 명확합니다. 오산새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 “인수 0원”이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이준한의 보증금과 대항요건이 미상이고, 건물의 공부상 소재지와 현황 소재지도 일치하지 않습니다.
최저가는 감정가의 70% 회차인 694,870,000원이지만, 실질취득액은 선행 전입 임차인의 미배당 보증금이 확인돼야 계산할 수 있습니다. 일괄매각 범위, 목록7 지상권 말소, 컨테이너 제외, 건물 지번 불일치까지 원본과 현장에서 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 등기상 소멸 구조는 확인, 최종 인수액과 물건 동일성은 확인 전 보류. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
