수원지방법원 2025타경50277. 화성시 서신면 전곡해양일반산업단지 내 스타캐슬 제1동 1층 108호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 “커피숍으로 이용된 흔적이 있으나 기준시점 현재 공실”입니다. 현재 소유자는 김소연으로, 2023.09.11. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 726,000,000원입니다. 같은 날 설정된 경서농업협동조합 근저당권 444,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 신용보증기금 가압류 522,033,299원, 신보2022제24차유동화전문 유한회사 가압류 240,000,000원, 남양주시 압류, 경서농업협동조합의 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류, 주식회사광주은행 가압류 23,105,945원이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리의 복잡성보다 4회 유찰된 가격과 공실 상태의 환금성을 더 무겁게 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50277 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 5, 1동 1층108호 (스타캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 커피숍으로 이용된 흔적이 있으나 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층, 지상 5층 건물 내 제1층 제108호 |
| 소유자 | 김소연 · 2023.09.11. 소유권이전 · 거래가액 726,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 174,073,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경서농업협동조합 / 378,060,212원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역 없음. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 권리분석의 기준점은 2023.09.11. 경서농업협동조합 근저당권이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24.01%, 그러나 할인률과 시세는 다르다
감정가 725,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 174,073,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 121,851,099원, 6회 유찰 시 85,295,769원으로 제시됩니다.
다만 이 물건은 단순 주거 아파트가 아니라 전곡해양일반산업단지 내 집합건물이며, 감정상 현재 공실이고 커피숍 이용 흔적이 있습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체만으로 “시세보다 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 반복 유찰이 실제 시장의 수요와 환금성을 점검하라는 신호로 작용합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,022원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 444,000,000원 | 170,835,978원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 522,033,299원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사광주은행 | 23,105,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,229,139,244원 중 170,835,978원이 배당되고 1,058,303,266원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 전곡해양일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소 규모 공장과 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통편의는 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정 기준 이용상태는 커피숍으로 이용된 흔적이 있고 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 서측 약 15m, 남측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지(전곡해양산업단지)·성장관리권역이며, 공시지가는 584,100원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰이라는 실제 경매 진행 이력과 현재 공실 상태를 함께 보면, 재매각·임대 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 오피스텔이지만 감정 현황은 커피숍 이용 흔적·현재 공실입니다. 내부 상태와 향후 사용 목적의 적합성을 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘24.01%’만 보고 판단하지 않기. 감정가 대비 할인률은 크지만 반복 유찰이 발생했습니다. 가격보다 먼저 실제 매수·임대 수요와 환금성을 점검해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 1,058,303,266원으로 크지만 배당 부족분과 매수인 인수액은 다른 개념이며, 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 환금성과 함께 봐야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023.09.11. 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 4회 유찰되어 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 감정상 현황은 커피숍 이용 흔적이 남은 공실입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌느냐”보다 현재 용도와 실제 이용 가능성, 산업단지 내 수요, 공실 해소 가능성, 향후 환금성입니다. 권리 인수 부담이 작다는 점은 분명한 장점이지만, 반복 유찰 자체가 가격 외 리스크를 확인하라는 신호입니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.
