수원지방법원 2025타경50277. 화성시 서신면 전곡해양일반산업단지 안에 있는 스타캐슬 제1동 1층 108호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만, 감정 당시에는 커피숍으로 이용된 흔적이 있는 공실로 조사됐습니다. 소유자 김소연은 2023.09.11. 거래가액 726,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 경서농업협동조합 앞으로 채권최고액 444,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 경서농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금과 신보2022제24차유동화전문 유한회사, 주식회사광주은행의 가압류, 남양주시와 인천광역시 서구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반대로 말소기준보다 앞서 등기됐던 근저당과 가압류는 각각 후속 말소등기가 완료돼 현재 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 5, 제1동 제1층 제108호 (스타캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 커피숍 이용 흔적 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층, 지상 5층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 김소연 (2023.09.11. 거래가액 726,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 248,675,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경서농업협동조합 / 378,060,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24. 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위권리는 이미 말소, 인수 0원
말소기준은 2023.09.11. 경서농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 청주축산업협동조합 근저당은 2022.03.30. 말소됐고, 경기남부수산업협동조합 근저당과 박연오 근저당, 경기신용보증재단 가압류도 각각 후속 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
말소기준 이후의 신용보증기금 가압류 522,033,299원, 신보2022제24차유동화전문 유한회사 가압류 240,000,000원, 주식회사광주은행 가압류 23,105,945원과 지방자치단체 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사와이에스케이 근저당 52,000,000원도 2024.01.25. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34%, 그러나 시세 비교는 불가능하다
최저매각가는 248,675,000원으로 감정가 725,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 실거래 표본이 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 34.3% | 248,675,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 174,072,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 121,850,749원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,675,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,281,450원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 378,060,212원 | 244,393,550원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 522,033,299원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사광주은행 | 23,105,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
경서농업협동조합의 등기상 채권최고액은 444,000,000원이고 경매 청구액은 378,060,212원입니다. 집행비용을 제외한 244,393,550원이 배당되더라도 청구액 전액에는 미달합니다. 후순위 채권자의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 당해세와 압류세액 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 서신면 전곡리 전곡해양일반산업단지 안에 있으며, 주변은 중·소 규모 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이지만 커피숍으로 이용된 흔적이 있고, 기준시점 현재 공실입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 편의는 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 서측 약 15m, 남측 약 12m의 포장도로와 접한 중로각지입니다.
- 지역·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·전곡해양일반산업단지·성장관리권역이며 가축사육은 전부 제한됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,664.4㎡, 공시지가는 584,100원/㎡이며 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 시설. 위생·급배수·화재탐지·소화설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비와 승강기설비가 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입·사업자등록 현황으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 용도 적합성. 사건상 오피스텔과 커피숍 이용 흔적의 차이를 확인하고, 재사용하려는 업종의 건축물 용도·영업 인허가 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고 스타캐슬과 인근 산업단지 내 유사 1층 물건의 실제 임대료·공실기간·매매사례를 조사하세요.
- 지방세 압류. 남양주시와 인천광역시 서구의 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
- 관리비·원상복구. 공용부분 관리비 체납과 커피숍 인테리어 철거·원상복구 필요 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 매각기일 결과. 2026.07.15. 매각기일의 낙찰·변경·유찰 결과와 차회 일정을 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 결론이 명확합니다. 과거의 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 2023.09.11. 경서농업협동조합 근저당 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 등재된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 동일·유사 실거래 비교가 없고, 전곡해양일반산업단지 내 1층 공실이며, 사건상 오피스텔과 커피숍 이용 흔적이 함께 나타납니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 임대수요와 향후 매각 가능성입니다.