수원지방법원 2025타경50550. 금곡동 호매실더리브스타일 10층 건물 중 4층 425호로, 감정평가상 방·거실·주방·욕실 등으로 구성된 원룸형 오피스텔입니다. 소유자 조영찬은 2022.03.18. 거래가 176,833,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.05.03. 인천세무서장의 압류지만, 임차인 김영동의 전입·점유는 2022.03.18., 확정일자는 2022.02.28.이고 임차권등기는 2023.11.16. 마쳐졌습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 확약이 없다면 매수인 인수형입니다.
현재 매각가정 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 제외하면 임차보증금 176,800,000원 중 157,946,000원이 배당되고, 18,854,000원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 부담은 179,854,000원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조이므로, 단순히 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이번 사건은 2026.06.11. 제출된 포기·말소 확약 때문에 그 부족분의 실질 인수가 0원으로 바뀐 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 35, 4층 425호 (금곡동, 호매실더리브스타일) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 원룸형(방·거실·주방·욕실 등) · 10층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2021.02.01. |
| 소유자 | 조영찬 (2022.03.18. 거래가 176,833,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (7회 유찰 표시, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,823,460원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.18. 등기 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용 |
| 매각기일 | 2026.07.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.05.03. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 김영동의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 권리입니다. 반면 말소기준 뒤의 2025.01.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영동 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 176,800,000원 | 2022.03.18. | 2022.02.28. | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
김영동은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보거나 보증금 176,800,000원을 다시 합산하지 않습니다.
* 실질 인수 0원은 2026.06.11. 제출된 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각과 말소 절차에 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않는 룰상 현재 인수액은 18,854,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득으로 본다
확약을 반영한 매수인 실질취득액은 161,000,000원입니다. 확약이 없다면 룰상 낙찰가 161,000,000원에 인수액 18,854,000원을 더한 179,854,000원이 실질 부담이 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 확약 적용 여부를 반영한 총부담이어야 합니다.
소유자의 2022.03.18. 취득가액은 176,833,000원이지만, 그 금액만으로 현재 거래시세를 대신할 수는 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 161,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 현재 회차가 7회 유찰로 표시되면서도 최저가가 감정가의 100%로 제시되어 있어, 입찰 전 매각공고와 변경·재매각 여부를 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 김영동 보증금(우선변제) | 176,800,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 188,823,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 집행비용을 제외한 전액이 임차보증금에 우선 배당됩니다. 임차보증금 부족액은 18,854,000원이지만 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 청구액 188,823,460원은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방·거실·주방·욕실 등으로 구성된 원룸형 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 금곡동행정복지센터 동측 인근이며, 업무시설·상업시설·공동주택이 혼재합니다. 인근에 각급학교·대학병원·공원·상가 등 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 지역난방 중앙공급식 난방, 시스템에어컨 개별냉방, 승용승강기 3대와 상가용승강기 2대 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 남측 2차선도로, 북측 폭 약 8미터 보행자도로와 접합니다. 토지면적은 2,816.5㎡, 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.11. 제출된 확약서의 제출인, 대상 임차권, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 주택도시보증공사가 김영동 임차권의 승계인인지, 매각 후 을구 1번 임차권등기가 실제로 말소되는지 집행기록과 등기 절차를 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김영동 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 두 주체의 금액을 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.18. 민간임대주택등기의 매각 후 존속·말소와 임대의무 적용 범위를 등기 원문 및 관계기관 자료로 확인하세요.
- 7회 유찰 표시 확인. 현재 회차가 7회 유찰인데도 최저가가 감정가 100%로 기재되어 있으므로 매각공고, 변경내역, 재매각조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 161,000,000원을 할인 가격으로 단정하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래가·보증금·월세·공실 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·매각공고를 직접 대조한 후 입찰하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 임차인의 전입·점유·확정일자·임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서 있어, 원칙만 보면 명백한 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 배당 부족액은 18,854,000원이고, 더 낮은 가격에 낙찰될수록 룰상 인수액은 커집니다. 그러나 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.11. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 161,000,000원으로 봅니다.
다만 권리위험이 줄었다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 7회 유찰 표시, 감정가 100%의 현재 최저가, 오피스텔 용도, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 이 사건의 결론은 “확약 확인 시 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증”입니다. 입찰의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 확약의 실제 효력과 현재 시장가치 확인입니다.
