수원지방법원 2025타경50598. 수원시 권선구 금곡동 ‘호매실더리브스타일’ 4층 433호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 소유자 조영찬은 2022.05.13. 거래가 176,833,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 이석은 2022.05.06. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.05.13. 점유를 시작한 뒤 2022.05.16. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2024.05.03. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.10. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이석의 보증금에 관해 배당표상 부족액이 생겨도 그 부족액을 매수인이 떠안지 않는 것으로 분석합니다. 이 확약은 이석의 임차보증금에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 35, 4층433호 (금곡동, 호매실더리브스타일) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상10층 건물 내 4층 · 사용승인일 2021.02.01. |
| 소유자 | 조영찬 (2022.05.13. 거래가 176,833,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (2회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,213,137원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2024.05.03. 국세 압류입니다. 그보다 앞선 이석의 임대차계약·점유·주민등록·확정일자와 2023.12.14. 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후의 국세 압류와 2025.01.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이석 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.05.16. 2022.05.06. | 176,800,000원 | 배당요구 2023.12.14. | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* 룰상 3,078,000원 |
* 배당 계산만 적용하면 미배당 보증금 3,078,000원이 남지만, 2026.06.10. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약은 이석의 임차보증금에만 적용됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약 제출 주체로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로는 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 177,000,000원입니다. 2회 유찰로 표시돼 있으나 현재 회차의 매각가율은 감정가 100%로 제시돼 있어, 유찰 횟수만 보고 가격이 내려갔다고 판단하면 안 됩니다.
동일 건물이나 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 177,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수액이 해소됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 이석 보증금 | 176,800,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 188,213,137원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 3,078,000원입니다. 다만 2026.06.10. 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 청구액 188,213,137원은 현재 가정 매각가에서 배당되지 않는 것으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠보초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·상업시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 외벽은 인조석붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 칼라새시창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·보안설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 중로와 북서측 소로에 각각 접하며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부 이용상황은 건축물대장·현장조사·탐문조사를 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)이므로 실수요·임대수요와 금융조건이 다를 수 있습니다. 최근 거래가와 임대수익 확인 없이 감정가만으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.10. 제출된 확약서의 제출자, 대상 보증금, 대항력 포기, 임차권등기 말소 문구와 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 말소 실행 절차. 보증금 전액이 배당되지 않아도 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 말소되는지, 필요한 서류와 이행 시점을 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 확약은 이석의 임차보증금에만 적용됩니다. 현장 점유자와 전입세대를 다시 확인해 확약 밖 점유자가 없는지 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.13. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리, 행정상 제한 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 국세 압류. 말소기준인 2024.05.03. 국세 압류의 체납액과 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 177,000,000원입니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 가점을 주지 마세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔) 이용과 실제 주거 이용의 일치 여부, 관리규약, 부가세·취득 관련 비용과 금융조건을 확인하세요.
- 관리비·점유. 관리비 체납, 공용부분 부담, 현재 점유 상태와 인도 일정을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약이 풀고, 가격은 시장이 결정한다
이 사건은 처음 보면 보증금 176,800,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 3,078,000원의 보증금 부족액이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.10. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 그 확약이 유효하게 이행되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 177,000,000원이고, 2회 유찰에도 감정가 100%로 제시돼 있습니다. 최근 실거래 비교근거도 없어 이 가격이 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보류입니다. 확약서와 임차권 말소 이행을 원본으로 확인하고, 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.