수원지방법원 2025타경51980. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 7층 물건입니다. 표시 주소는 713호지만 매각물건명세서상 목록1~4를 일괄매각하며, 감정평가서에는 713호부터 716호까지를 공장(지식산업센터)으로 통합 사용하고 있다고 적혀 있습니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 실제 이용상태는 공장인 만큼 일반적인 단일 근린상가나 주거형 집합건물과는 입찰 검토 방식이 다릅니다.
권리의 출발점은 2019.05.23. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 714호·715호·716호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 7층713호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 713호~716호 공장(지식산업센터) 통합 사용 · 목록1~4 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상10층 · 제7층 · 사용승인 2019.04.02. |
| 소유자 | 플레우스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 992,000,000원 / 486,080,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 600,985,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.26. 아시아신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2019.05.23. 플레우스주식회사로 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
후순위인 김원구 근저당권 540,000,000원, 국·수원시·국민건강보험공단의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 용인축산업협동조합의 가압류 679,299,600원은 매각으로 소멸합니다. 주식회사씨엘코 근저당권 180,000,000원은 2023.09.19. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
감정가 992,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 486,080,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 340,256,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 238,179,199원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 486,080,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 340,256,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 238,179,199원 | 24% | 0원 |
그러나 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 설명하는 지표일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 이 사건에는 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 기준가가 확인되지 않습니다. 특히 713호~716호를 하나의 공장으로 통합 사용하고 일괄매각하므로, 개별 호실 거래가나 일반 근린상가 시세를 그대로 대입하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 486,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,260,800원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 478,819,200원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사씨엘코 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 김원구 | 540,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 용인축산업협동조합 | 679,299,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 2,119,299,600원이고 예상배당은 478,819,200원, 미배당은 1,640,480,400원입니다. 신청채권자의 청구액 600,985,000원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리이므로 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
④ 일괄매각·통합사용 리스크
이 사건의 핵심은 개별 713호만 낙찰받는 구조가 아니라 목록1~4 전체 일괄매각이라는 점입니다. 감정평가서상 713호~716호는 하나의 공장으로 통합 사용 중입니다. 따라서 입찰 전에는 각 호실의 출입구·경계벽·전기·급배수·소방·냉난방 설비가 어떻게 연결돼 있는지 확인해야 합니다.
- 분리 사용 가능성. 현재 통합된 내부를 다시 각 호실로 나누어 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 실제로는 공장(지식산업센터)으로 사용 중입니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당권과 후순위 근저당권은 714호·715호·716호에도 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사업장 사용자와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 환금성. 4개 호실을 한 번에 취득해야 하므로 단일 소형 호실보다 필요한 자금과 매수자 범위가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근으로 공장(지식산업센터)과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·주차. 북측·남측·동측의 폭 약 15m~20m 포장도로를 통해 접근할 수 있고 단지 내 주차장시설이 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 공장 건부지로 이용 중이며 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 713호~716호의 실제 사용 업체, 사용권원, 이전 계획과 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~4의 등기부·건축물대장·전유부분과 대지권을 각각 대조하세요.
- 통합 구조 확인. 경계벽 철거 여부와 전기·급배수·소방설비의 호실별 분리 가능성을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 시세 재검증. 감정가 49%라는 수치가 아니라 인근 지식산업센터의 실제 매매가·임대료·공실률을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·부담금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 목록을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
권리관계만 보면 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고 매수인 인수도 0원이어서 비교적 명료합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 4개 호실 일괄매각과 공장 통합사용에 있습니다.
최저가는 감정가 992,000,000원의 49%인 486,080,000원까지 내려왔지만, 확인된 실거래 기준이 없으므로 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 두 차례 유찰, 임대관계 미상, 통합된 내부 구조와 근린시설·공장 이용의 차이를 함께 고려해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 실사는 필수. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.