수원지방법원 2025타경52020. 오산시 원동 르마레시티 15층 건물 중 14층 1409호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 당시 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김대성은 2021년 7월 18일 매매를 원인으로 거래가액 138,948,000원에 취득했고, 소유권이전 접수일은 2021년 8월 2일입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서입니다. 임차인 김재철은 2021년 8월 2일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 포천세무서장의 압류는 2022년 12월 8일이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동로 22, 14층 1409호 (원동, 르마레시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 1409호 |
| 소유자 | 김대성 (2021.07.18. 매매, 거래가액 138,948,000원 · 2021.08.02. 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,948,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022년 12월 8일 포천세무서장의 압류입니다. 이후 수원시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 9월 4일 등기된 주택임차권도 등기 순서만 보면 말소기준 뒤에 있지만, 임차인 김재철의 주민등록·점유·확정일자는 모두 2021년 8월 2일이므로 실질적인 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재철 | 주거용 건물 전부 | 138,948,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.08.02 | 우선변제 확정일자 2021.08.02 배당요구 2023.09.04 | 주택도시보증공사 대위 인수 0원* |
등기에는 임차권자 김재철과 대위자 주택도시보증공사가 함께 나타나지만, 이는 별개의 임차보증금을 두 건 합산하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 김재철 1명이며, 임차보증금과 신청채권은 동일한 138,948,000원의 반환채권 관계에서 발생한 것입니다.
* 확약이 없다는 전제의 현재 회차 명목 인수액은 50,968,000원이지만, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구와 대항력이 포기되는 것으로 분석했습니다. 확약서 원본의 적용 대상, 효력 조건, 임차권등기 말소 절차는 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 임차인 김재철 보증금 | 138,948,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 138,948,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 50,968,000원입니다. 다만 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권은 별도의 보증금 두 건이 아니므로 합산하지 않습니다. 확약의 효력이 적용되면 매수인이 실제로 승계할 잔존 보증금은 0원*입니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전과 후를 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 90,000,000원 | 50,968,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 72,000,000원 | 68,644,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 57,600,000원 | 82,784,800원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 그대로 적용되면 각 회차의 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같아집니다. 이 물건의 가격 구조를 판단할 때는 반드시 확약의 효력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 싸다고 단정할 자료가 없다
현재 감정가와 최저가는 모두 90,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 4회 유찰이나 종전 거래가액 138,948,000원만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 종전 거래가액은 2021년 7월 18일의 거래금액일 뿐, 현재 시장가격을 대신하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·학교와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 대로2류와 남측 소로1류의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역이며 비행안전제3구역과 상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 업무용 토지이며 공시지가는 ㎡당 2,716,000원입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출 확약서의 제출 주체, 적용 채권, 조건, 인감과 첨부서류를 매각기록에서 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금 납부 후 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 협조 방식과 필요한 서류를 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 김재철의 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 실제 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용현황으로 대조하세요.
- 시세 조사. 최근 동일 건물·유사 면적 오피스텔 거래와 임대수익, 관리비, 공실 기간을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 말소기준이 세금 압류인 사건이므로 당해세와 체납 관리비, 공용부분 승계 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리위험은 확약이 해소하지만, 가격은 미확인
이 물건은 원래 보증금 138,948,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 구조입니다. 현재 최저가 90,000,000원에서 명목상 미배당 보증금은 50,968,000원으로, 확약이 없다면 최저가만 낮아 보일 뿐 실질부담은 140,968,000원에 이릅니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 그 효력이 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가인 90,000,000원입니다. 권리의 승부처는 확약서의 유효성과 말소 이행이고, 가격의 승부처는 현재 실거래 시세 확인입니다. 확약 확인 전에는 고위험, 확약 확인 후에는 조건부 권리안전형으로 보는 것이 맞습니다.