광주지방법원 2024타경86803. 광주광역시 남구 주월동 417-6 소재 부동산으로, 감정평가상 기호(가)는 주택, 기호(나)는 창고로 이용 중입니다. 토지는 110.0㎡, 지목은 대이며 현재 소유자는 최성길입니다. 감정가 231,551,580원에서 11회 유찰돼 최저매각가는 17,405,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 낙찰가격만 보고 접근하면 판단이 완전히 달라집니다. 말소기준으로 선언된 2024.11.21. 강제경매개시결정보다 앞서 윤승완과 김환수가 각각 전입했고, 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 특히 윤승완의 임차권등기는 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86803 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 417-6 · 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(가) 주택 · 기호(나) 창고 |
| 토지 | 110.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최성길 · 2021.06.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 231,551,580원 / 17,405,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 11회 / 2026.08.26 |
| 신청채권자 / 청구 | 윤승완 / 136,589,834원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인 2명
핵심은 임차인들의 전입 시점입니다. 윤승완은 2021.08.04. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.08.06. 점유를 개시했으며, 2023.10.16. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 김환수도 2021.09.27. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 두 임차인의 보증금 위험은 경매로 자동 소멸하는 후순위 채권과 다르게 봐야 합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤승완 | 건물2층 58.86㎡ 전부 | 2021.08.04 | 2021.08.04 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
| 김환수 | 1층 | 2021.09.27 | 해당 없음 | 120,000,000원 | 대항력 有 전액 인수 |
윤승완은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현 최저가에서는 배당재원이 보증금에 크게 못 미칩니다. 김환수는 2024.12.10. 배당요구를 했으나 현재 배당계산에서는 우선변제권 없이 대항력 있는 임차인으로 반영돼 보증금 전액이 매수인 인수입니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보아야 하며 보증금은 중복신고로 상계할 수 없습니다.
③ 가격구조 — 11회 유찰돼도 인수액이 따라 올라간다
현재 회차 최저가 17,405,000원은 감정가의 7.52%까지 내려온 가격입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰을 단순히 “더 싸진다”라고 볼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 17,405,000원 | 223,308,290원 | 16,691,710원 |
| 12회 유찰 시 | 13,924,000원 | 226,726,632원 | 13,273,368원 |
| 13회 유찰 시 | 11,139,200원 | 229,461,306원 | 10,538,694원 |
현재 회차 기준 실질취득액은 17,405,000원 + 223,308,290원 = 240,713,290원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 감정가도 231,551,580원이므로 현재 회차의 실질취득액은 감정가 자체보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 713,290원 |
| 1. 임차인 윤승완 보증금 | 120,000,000원 | 16,691,710원 |
| 인수 · 윤승완 미배당 보증금 | 120,000,000원 | 103,308,290원 인수 |
| 인수 · 김환수 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 인수 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 윤승완 | 136,589,834원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 매각대금은 집행비용 713,290원과 윤승완 임차보증금 16,691,710원에 모두 소진됩니다. 윤승완 부족분 103,308,290원과 김환수 보증금 120,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주푸른꿈창작학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·교육시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 일반적인 교통이용사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 주택, 기호(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 1층 창고입니다.
- 설비. 기호(가)에는 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 전기시설, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 110.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 654,600원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역이 포함·저촉돼 있으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각조건. 제시외 건물 포함 일괄매각입니다. 목록2는 공부상 부속건물 용도가 변소로 등재돼 있으나 현황은 창고입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 17,405,000원이 아니라 현재 회차 실질취득액 240,713,290원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 윤승완 임차권 원본 확인. 임차권등기명령 2023카임237, 전입 2021.08.04., 점유개시 2021.08.06., 확정일자 2021.08.04. 및 매각물건명세서 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 김환수 점유 확인. 1층 전입 2021.09.27., 보증금 120,000,000원, 대항력 있는 것으로 조사돼 전액 인수 계산에 포함돼 있습니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계 확인. 윤승완이 신청채권자이면서 임차권자로 표시돼 있어 계약관계와 채권 발생 경위를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 12회 유찰 시 인수액 226,726,632원, 13회 유찰 시 229,461,306원으로 제시돼 있어 낙찰가 하락만큼 취득부담이 줄지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택·창고와 제시외 건물의 현황 및 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,405,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 11회 유찰된 최저가입니다. 숫자만 보면 감정가 231,551,580원에서 17,405,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 마치면 그림이 달라집니다. 윤승완과 김환수 두 임차인이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 223,308,290원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 240,713,290원으로 보아야 합니다. 더 유찰되더라도 배당되지 못한 보증금이 인수액으로 이동하는 구조이므로, 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 해석해서도 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
