광주지방법원 2024타경86803. 광주 남구 주월동 417-6 소재 토지와 주택·창고를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 231,551,580원에서 10회 유찰돼 최저가는 21,756,000원까지 내려왔습니다. 그러나 1층 김환수와 2층 윤승완, 실제 임차인 2명이 각각 보증금 120,000,000원의 임대차관계를 신고했고 두 사람 모두 강제경매개시결정일보다 앞서 전입했습니다. 따라서 낙찰가만 지급하고 끝나는 구조가 아니라, 배당으로 회수되지 않는 보증금을 매수인이 추가 부담할 가능성이 큰 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서는 집행비용 791,608원을 제외한 20,964,392원이 윤승완에게 배당되는 것으로 계산돼, 윤승완의 미변제 보증금은 99,035,608원입니다. 김환수는 우선변제 배당액 없이 보증금 120,000,000원 전액이 인수액으로 반영됐습니다. 두 금액을 합친 예상 인수액은 219,035,608원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 417-6 · 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 · 토지 110.0㎡ |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 1층 창고 |
| 소유자 | 최성길 (2021.06.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 231,551,580원 / 21,756,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤승완 / 136,589,834원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 제시외 건물 포함 · 일괄매각 · 공부상 부속건물 용도는 변소, 현황은 창고 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
현존하는 선순위 담보권이 확인되지 않아 이 사건의 기준시점은 2024.11.21. 강제경매개시결정입니다. 윤승완은 2021.08.04. 전입과 확정일자를 갖추고 2023.10.16. 임차권등기를 마쳤으며, 김환수 역시 2021.09.27. 전입했습니다. 두 임차인의 전입이 경매개시결정보다 앞서므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 다뤄집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 240,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김환수 | 1층 | 2021.09.27 / 확정일자 미상 | 120,000,000원 | 2024.12.10 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 | 120,000,000원 |
| 윤승완 | 건물 2층 58.86㎡ 전부 | 2021.08.04 / 2021.08.04 | 120,000,000원 | 2023.10.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 99,035,608원 |
윤승완은 확정일자와 배당요구를 갖춰 현재 회차 매각대금에서 20,964,392원을 먼저 배당받는 구조입니다. 그러나 보증금 120,000,000원을 전액 회수하지 못하므로 부족분 99,035,608원은 매수인 인수대상으로 남습니다. 김환수는 대항력이 있으나 우선변제 배당액이 없어 보증금 120,000,000원 전액이 예상 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
현재 최저가는 감정가 231,551,580원의 약 9.4%인 21,756,000원입니다. 표면적인 할인액은 크지만, 실질취득은 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 9%) | 21,756,000원 | 219,035,608원 | 240,791,608원 | 201,589,834원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 8%) | 17,404,800원 | 223,308,486원 | 240,713,286원 | 201,589,834원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 6%) | 13,923,840원 | 226,726,789원 | 240,650,629원 | 201,589,834원 |
11회 또는 12회까지 추가 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어, 실질취득은 계속 240,000,000원대에 머뭅니다. 현재 회차 실질취득 240,791,608원은 감정가보다 9,240,028원 높아 감정가의 104.0%입니다. 따라서 최저가 21,756,000원만 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 791,608원 |
| 1. 임차인 윤승완 보증금 | 120,000,000원 | 20,964,392원 |
| 인수. 임차인 김환수 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 남광주농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤승완 | 136,589,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 윤승완의 임차보증금에 배당됩니다. 윤승완의 부족분 99,035,608원과 김환수 보증금 120,000,000원을 합친 219,035,608원이 매수인 예상 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주푸른꿈창작학교 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·아파트단지·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지상 2층 건물은 주택, 지상 1층 건물은 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 110.0㎡의 대지로 평지·정방형이며 세로 한 면에 도로가 접합니다. 공시지가는 654,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 교육환경보호법상 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 주택과 창고, 토지를 함께 인수하는 개별 부동산으로 표준화된 집합건물보다 매수층과 가치판단 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 총부담으로 판단해야 합니다.
- 두 임대차의 실재성 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대열람, 점유현황과 층별 사용관계를 확인하세요.
- 윤승완의 지위 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 강제경매 채권과 임차보증금 채권의 발생원인을 함께 대조해야 합니다.
- 김환수 인수액 확인. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 120,000,000원 전액 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 말소된 과거 권리 대조. 남광주농업협동조합 근저당과 국의 압류 말소기록을 등기부 원본에서 재확인하고 배당표 반영 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물·창고 확인. 제시외 건물 포함 범위, 부속건물의 실제 구조와 경계, 건축물대장 및 현황 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 21,756,000원”이 매입원가는 아니다
이 물건의 최저가는 감정가의 약 9.4%까지 내려왔지만, 실제 매수인이 부담할 것으로 계산되는 임차보증금은 219,035,608원입니다. 현재 회차 실질취득은 240,791,608원으로 감정가를 9,240,028원 웃돕니다. 11회와 12회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 계속 240,000,000원대에 머뭅니다.
특히 실제 임차인 2명이 모두 대항력을 주장하고, 윤승완은 임차권자인 동시에 신청채권자입니다. 임대차의 실재성이나 배당결과가 달라지면 인수액도 변동할 수 있지만, 현재 자료만으로는 보증금 인수를 전제로 접근해야 하는 고위험 사건입니다. 최저가만 보면 싸지만 총부담으로는 감정가보다 높습니다. 가격은 착시, 승부처는 임차보증금의 실재성과 인수범위 확인입니다.