수원지방법원 2025타경52242. 수원시 장안구 율전동 화남아파트 101동 1층 110호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물의 1층이며 사용승인일은 1997.12.24입니다. 현재 소유자는 윤경옥·최영철로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2011.07.29 거래가액 155,000,000원에 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사와 한국자산관리공사로 순차 이전됐습니다. 말소기준 이후 존속하는 가압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고·조사 내역은 없고 예상배당상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계 기재는 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52242 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 화산로285번길 12, 101동 1층110호 (율전동,화남아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.93㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실·발코니·현관·창고 · 20층 중 1층 |
| 소유자 | 윤경옥 2분의 1 · 최영철 2분의 1 (2011.07.29 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 81,676,751원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 화남 · 200세대 · 사용승인 1997.12.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.07.29 국민은행 근저당권입니다. 이후 2016년 재단법인신용보증재단중앙회업무수탁기 명의 가압류 13,390,056원, 2017년 웰컴크레디라인대부주식회사 가압류 4,910,314원, 2025년 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
과거 2019년·2020년·2022년 한국주택금융공사 명의 임의경매개시결정은 각각 취하 후 등기상 말소됐습니다. 현재 사건의 유찰 횟수는 0회이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 0.0회입니다. 과거 경매개시 이력을 현재 사건의 다회유찰로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최신 거래와 같고, 최근 12개월 평균보다 높다
화남아파트 동일 면적 59.93㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 293,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 291,750,000원이고 최신 거래는 2026.06 · 297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.93㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 59.93㎡ | 15 | 287,000,000원 |
| 2024.08 | 59.93㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2024.06 | 59.93㎡ | 8 | 303,000,000원 |
| 2024.04 | 59.93㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 59.93㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2023.11 | 59.93㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 4건 | 291,750,000원 |
현재 최저가 297,000,000원은 전체 12건 평균 대비 101.2%, 최근 12개월 평균 대비 101.8%입니다. 최신 거래 297,000,000원과는 정확히 같은 금액입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 경매 할인폭이 크다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 추세도 -0.9%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 가압류 · 재단법인신용보증재단중앙회업무수탁기 | 13,390,056원 | 13,390,056원 |
| 4. 가압류 · 웰컴크레디라인대부주식회사 | 4,910,314원 | 4,910,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,741,630원 |
채권 총액 144,300,370원은 가정 매각가에서 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 147,741,630원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 144,300,370원 | 147,741,630원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 144,300,370원 | 89,173,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 144,300,370원 | 42,318,510원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 인수금이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 매각가격 자체가 실질취득가를 좌우하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관, 창고 등의 구조입니다.
- 입지. 성균관대역(지하철 1호선) 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 성균관대역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,933,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제2구역·상대보호구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물이며 사용승인일은 1997.12.24입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 4건 평균은 291,750,000원입니다. 최근 거래 추세는 -0.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 최저가 297,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.8%이고 최신 거래와 동일합니다. 현재 회차를 할인 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·인도 가능성을 원본과 현장에서 재확인하세요.
- 말소기준 대조. 2011.07.29 국민은행 근저당권과 이후 권리의 순위를 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 20층 건물 중 1층 110호입니다. 동일 면적의 다른 층 실거래와 직접 비교할 때 층 차이를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2011년 근저당이 말소기준이고 이후 존속 권리들은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격에서는 경매 특유의 할인폭이 확인되지 않습니다. 최저가 297,000,000원은 최신 실거래와 동일하고 최근 12개월 평균의 101.8%이며, 최근 추세도 -0.9%입니다. 따라서 권리는 통과할 수 있어도 가격은 보수적으로 봐야 하는 신건입니다. 이 물건의 핵심은 ‘권리 함정’보다 얼마에 응찰해야 최근 시세 대비 의미 있는 여유가 생기는가에 있습니다.
