감정가 34%까지 내려왔지만, 목록8 구분지상권을 인수한다 — 용인 하갈동 일괄매각

수원지방법원 2025타경52457. 경기도 용인시 기흥구 하갈동 77-1을 중심으로 연립주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 1,166,159,680원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 399,991,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단순한 주택 한 채 매각이 아닙니다. 목록2~10은 지분매각이고, 공유지분이 다수 명의로 세분돼 있으며, 일부 건물은 마을공동 체육시설이나 공실로 조사됐습니다.

금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 기준 금액상 실질취득은 399,991,000원입니다. 그러나 목록8 을구36 구분지상권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 물건은 “인수액 0원 = 인수 권리 없음”으로 해석할 수 없습니다. 구분지상권의 범위와 존속기간, 지료, 토지 이용 제한이 자산가치에 미치는 영향은 금액에 별도로 반영해야 합니다.

* 금액상 실질취득은 최저매각가와 금전 인수액만 합산한 값입니다. 목록8 구분지상권의 비금전적 부담과 명도·정비·측량 비용은 포함하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 권리 인수 1건

자료상 말소기준으로 제시된 권리는 2010.08.25 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후의 가등기·가압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 목록8 을구36 구분지상권등기만은 예외입니다. 이 권리는 2022.04.04 등기됐지만 매각으로 말소되지 않고 매수인이 승계합니다.

신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 우선변제 배당 항목도 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계가 미상이고, 거주인 부재와 폐문으로 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 현장 점유자가 별도로 존재하는지, 마을공동 체육시설의 실제 운영 주체가 누구인지 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만 믿을 수 없다

현재 최저매각가 399,991,000원은 감정가 1,166,159,680원의 34.3%입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.

특히 감정 대상은 연립주택과 여러 토지가 결합된 일괄매각이고, 목록2~10은 지분매각입니다. 하갈동 79-41 건물은 마을공동 체육시설, 하갈동 79-35 건물은 공실로 조사됐으며, 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다. 일반 주택 거래가격을 단순 대입하기보다 토지별 지분가치, 실제 점유·이용 상태, 인수되는 구분지상권의 가치 하락분을 따로 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 399,991,000원 가정)

채권최고액 기준 예상배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액·공동담보 안분·채권계산서 제출 내용에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인의 금전 인수액도 0원으로 계산됐습니다.

④ 일괄·지분매각 구조 — 낙찰 후 활용이 핵심

• 일괄매각. 여러 토지와 건물이 하나의 사건으로 함께 매각되며, 목록2~10은 지분매각입니다. 개별 필지별 지분과 매각대상 범위를 정확히 대조해야 합니다.
• 목록8 구분지상권. 2022.04.04 등기된 구분지상권이 매각으로 말소되지 않습니다. 토지 이용범위와 개발·증축·담보가치에 미치는 영향을 별도로 산정해야 합니다.
• 매각 제외물. 목록1·3·6·7 지상의 소유자 불명 제시외 수목과 정자 등은 매각에서 제외됩니다. 토지 인도 후에도 소유권·철거·이전 문제가 남을 수 있습니다.
• 현황 도로. 목록6은 공부상 지목이 ‘대’이나 실제 현황은 ‘도로’입니다. 독점 사용 가능성이나 일반 대지와 같은 환금성을 전제로 평가하면 안 됩니다.
• 공동시설 이용. 목록2 건물은 마을공동 체육시설로 이용 중이고, 하갈동 79-41 건물도 같은 용도로 탐문됐습니다. 실제 점유 주체와 사용 권원을 확인해야 합니다.
• 공실·내부 미확인. 하갈동 79-35 건물은 공실로 탐문됐지만 폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 수선 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정평가 기준)

• 주위환경. 한진그룹중앙연수원 동남측에서 남동측 인근에 산재하며, 전원주택·주거나지·임야가 혼재한 지대입니다. 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 하갈동 79-41 건물은 철근콘크리트구조, 지상 1층·지하 1층이며 사용승인일은 2008.07.17입니다. 하갈동 79-35 건물은 철근콘크리트구조 지상 1층이고 사용승인일은 같습니다.
• 설비. 기본 급·배수설비와 위생설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역(복합형)·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 일부 필지는 상대보호구역이나 중로2류와 접합니다.
• 확인 토지. 지목 대, 토지이용상황 주거나지, 평지·사다리형·소로한면, 면적 603㎡, 공시지가 1,127,000원/㎡로 확인됩니다.
• 규제 확인. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다. 취득 목적에 따른 허가 여부와 토지별 규제 중첩을 확인해야 합니다.
• 경계. 감정평가에서도 경매 진행 시 인접지와의 경계를 확인하도록 기재돼 있습니다. 다수 필지·지분 구조이므로 현황측량 중요도가 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 목록8 을구36의 설정 범위, 도면, 존속기간, 지료, 권리자를 확인하고 토지 가치에서 제한분을 차감하세요.
• 지분표 대조. 목록2~10 각각의 매각지분과 비매각 공유지분, 공유자별 점유관계를 매각물건명세서와 등기부에서 대조하세요.
• 근저당 유효범위 확인. 2020~2021년 말소등기, 공동담보목록, 실제 채권계산서를 확인해 말소기준과 배당순위가 맞는지 검증하세요.
• 가등기 성격 확인. 갑구 7번 가등기가 담보가등기인지, 본등기 가능성이 남아 있는지, 매각으로 확실히 소멸하는지 확인하세요.
• 점유·명도 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 체육시설 운영 주체, 열쇠 보유자, 실제 사용자와의 인도 문제를 조사하세요.
• 제외물 소유관계. 목록1·3·6·7의 수목·정자 등이 누구 소유인지, 철거 또는 존치 비용이 발생하는지 확인하세요.
• 현황 도로 가치 조정. 목록6을 일반 대지와 같은 단가로 평가하지 말고 도로 사용, 통행권, 공용 여부를 반영하세요.
• 시세 별도 산정. 인근 유사 토지와 건물의 최근 거래, 지분 할인, 시설 용도, 구분지상권 제한을 반영한 독립적인 가치평가가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이지만, 권리와 활용이 열려 있지 않다”

최저매각가 399,991,000원은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 최근 실거래 기준이 없고, 목록2~10 지분매각, 목록8 구분지상권 인수, 제시외 수목·정자 제외, 현황 도로, 공동 체육시설 이용, 공실과 내부 미확인이 동시에 존재합니다. 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 투자 안전성과 환금성이 확보되는 구조가 아닙니다.

금전 인수액은 0원이지만 비금전 권리는 남고, 신청채권자조차 예상배당이 0원인 과다채권 구조입니다. 특히 근저당 말소 연혁과 예상배당 순위 사이의 재확인이 필요하므로, 원본 권리 검증과 구분지상권 가치평가가 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 “매각받은 지분과 토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는가”입니다.