수원지방법원 2025타경52518. 용인시 기흥구 공세동 삼성팰리스 비동 3층 301호, 전용 55.64㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 등기된 임차권자 최수연은 2021.7.9. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.5.26.로, 말소기준권리인 2021.10.8. 한국장학재단 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 200,000,000원으로, 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 102,900,000원을 기준으로 배당을 기계적으로 계산하면 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 최수연에게 배당되고, 99,340,600원이 남습니다. 하지만 2026.6.9. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약은 최수연 관련 인수위험을 실질 0원으로 바꾸는 핵심 문서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52518 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세로82번길 30-1, 비동 3층301호 (공세동,삼성팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.64㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이경래 · 2021.07.30. 거래가 200,000,000원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,580,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.10.08. 재단법인 한국장학재단 가압류 7,035,028원입니다. 과거 양천신용협동조합·농협은행주식회사·주식회사나린파트너스대부의 근저당과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 용인시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 최수연 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수연 | 주거(임차권등기) · 2021.07.09. | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 · 확약으로 실질 인수 0원 |
| 유경애 | 주거 · 2024.11.19. | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
확약은 최수연에게만 적용됩니다. 다만 확약 밖 임차인인 유경애는 2024.11.19. 전입으로 말소기준권리 2021.10.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이라 매각물건명세서 보완 확인은 필요하지만, 제공된 권리관계상 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금으로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 거래보다 낮다
삼성팰리스B동은 총 8세대, 사용승인일 2018.01.12.입니다. 전용 55.64㎡를 중심으로 확인되는 실거래는 2021.07. 200,000,000원, 2023.07. 205,000,000원, 2025.04. 167,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 190,666,666원이지만, 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 55.64㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2023.07 | 55.19㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 55.64㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 190,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.64㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 167,000,000원입니다. 현재 최저가는 102,900,000원으로 최근 12개월 평균의 61.6%입니다. 최수연 확약을 반영하면 별도 인수액을 더하지 않으므로 실질취득 역시 102,900,000원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금을 낙찰가에 더해 200,000,000원 수준으로 보아야 하는 일반적인 인수형과 달리, 확약 때문에 현재 회차 실질취득액이 최저가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 최수연 보증금 | 200,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 한국장학재단 가압류 | 7,035,028원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 214,580,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 최수연 보증금 200,000,000원 중 100,659,400원만 배당되어 99,340,600원이 부족합니다. 그러나 2026.6.9. 확약서에 따라 그 부족분의 매수인 상대 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 유지되면 인수는 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 102,900,000원 | 99,340,600원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 | 82,320,000원 | 119,561,760원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 | 65,856,000원 | 135,729,408원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 이 사건도 기계적 계산만 보면 그 구조지만, 최수연이 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 확약을 제출했기 때문에 결과가 달라집니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 각 회차의 실질취득은 매각가 자체로 보게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥초등학교 동측 인근. 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2018.01.12.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 997,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 최수연 관련 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기가 실제 매수인에게 적용된다는 전제에 달려 있습니다. 2026.6.9. 확약서 원문과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 유경애 점유 확인. 전입일은 2024.11.19.로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 190,666,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 167,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.5%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 유찰도 6.0회입니다. 현장 상태·수요·대출 가능성·명도 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력 2억”만 보고 포기할 물건도, “49%”만 보고 달려들 물건도 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 99,340,600원이 미배당됩니다. 그러나 2026.6.9. 확약서가 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 핵심 권리위험이 실질적으로 제거됐습니다. 확약 밖 임차인 유경애 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그래서 시세 비교의 기준은 102,900,000원에 99,340,600원을 더한 금액이 아니라, 확약 반영 실질취득 102,900,000원입니다. 이는 최신 거래·최근 12개월 평균 167,000,000원의 61.6%입니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 최근 거래 추세가 -17.5%이며, 동일 건물 경매 평균 유찰도 6.0회라는 점은 가격 할인만으로 설명하기 어려운 환금성 리스크를 보여줍니다. 이 물건의 승부처는 ‘2억 임차보증금’ 자체가 아니라 확약서의 법적·절차적 효력 확인과 다세대 환금성 검증입니다.
