수원지방법원 2025타경52563. 수원시 권선구 서둔동 ‘서원빌라’ 지층 비02호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.09.18 소유권이전 당시 거래가액은 103,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이번 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액도 103,000,000원입니다.
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 윤지선 임차인의 대항력과 103,000,000원 보증금입니다. 전입일은 2020.08.27, 확정일자는 2020.08.07이고, 말소기준권리인 2023.03.23 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수위험이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔로192번길 34, 지층비02호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지층 비02호 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.09.18 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 압류 · 권리자 국 · 처분청 동안산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약서가 결론을 바꾼다
윤지선 임차인은 2020.08.27 전입했고 임차권등기에는 점유개시일 2020.08.26, 확정일자 2020.08.07, 임차보증금 103,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준인 2023.03.23 국세 압류보다 전입이 훨씬 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지선 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.27 | 2020.08.07 | 103,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 것으로 기재된 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 윤지선 보증금에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득 58,800,000원, 다만 비교 표본은 2021년 1건
가격 판단은 확약서를 적용한 실질취득 58,800,000원을 기준으로 봐야 합니다. 확인되는 서원빌라 비교 거래는 면적 61.07㎡, 4층, 2021.10 거래가 150,000,000원 한 건입니다. 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균값도 모두 150,000,000원으로 집계돼 있고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 61.07㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 비교값 | 60.52㎡ | 표본 1건 | 150,000,000원 |
실질취득 58,800,000원은 이 비교값 150,000,000원의 39.2%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 해당 거래가 2021.10 한 건뿐이고 본건은 지층이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 150,000,000원을 현재 시세로 단정해 “시세보다 매우 싸다”고 결론 내리기보다는, 실거래 근거가 얕고 오래됐다는 점을 가격 판단의 핵심 제한으로 두는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 윤지선 보증금(우선변제) | 103,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 45,658,400원입니다. 그러나 2026.06.09 확약서의 대항력·잔존보증금청구 포기 내용을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세 체납액과 실제 교부청구 등은 원문 확인에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 원계산 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 58,800,000원 | 49% | 45,658,400원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 47,040,000원 | 39.2% | 57,206,720원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 | 37,632,000원 | 31.36% | 66,445,376원 | 실질 0원 |
이 표가 중요한 이유는 대항력 임차인이 있는 경매의 일반적인 함정을 그대로 보여주기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 부담이 늘어납니다. 반대로 이 사건은 확약 적용 시 각 회차의 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차 실질취득은 58,800,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 지층 비02호입니다.
- 입지. 서호중학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,578,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 서원빌라는 10세대, 2003.08.22 사용승인으로 집계되며 본건은 지층이고 이미 6회 유찰돼 재매각 시 수요 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 5번 윤지선 주택임차권의 말소 동의가 실제 매각 후 정리 절차와 일치하는지 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 말소기준권리는 2023.03.23 국세 압류입니다. 동안산세무서 관련 교부청구와 체납세액을 배당기록에서 재확인하세요.
- 지층 상태 확인. 지층 다세대인 만큼 채광·환기·습기·누수와 실제 내부상태를 현장 확인하세요.
- 가격 표본 한계. 비교 실거래는 2021.10의 150,000,000원 한 건뿐이므로 그 금액만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 지층·물건상태·수요·명도 등 반복 유찰의 원인이 있는지 현장과 집행기록을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서의 효력이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 6회 유찰돼 58,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 간단하지 않습니다. 윤지선 임차인의 전입이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 103,000,000원이어서, 현재 배당계산상 45,658,400원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약서입니다. 그 문구대로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 처리하면 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 58,800,000원입니다. 다만 가격 비교 자료는 2021년 거래 1건뿐이고, 본건은 지층 다세대에 6회 유찰된 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 인수가 사라졌는지 원문으로 확정한 뒤, 오래된 한 건의 실거래가 아닌 현재의 환금성을 별도로 검증하는 것”입니다.