수원지방법원 2025타경52747. 수원시 팔달구 인계동 가람주택 2층 201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 오수원이고, 등기부상 현존 근저당권과 압류는 없는 상태에서 제이비우리캐피탈 주식회사가 2025.01.20 강제경매개시결정을 등기했습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 바로 이 2025.01.20 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 명인섭과 지주택은 모두 2023.07.31 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 명인섭은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 지주택은 확정일자 2023.06.19, 배당요구 2025.03.11로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수액 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 장다리로195번길 13, 2층201호 (인계동,가람주택) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 시세 비교면적 | 51.54㎡ |
| 소유자 | 오수원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 14,705,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 17,454,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 핵심
과거 근저당권·가압류·압류·가등기와 이전 경매기록은 이미 말소됐습니다. 현재 등기부에는 근저당권과 압류가 남아 있지 않고, 이번 사건에서는 2025.01.20 제이비우리캐피탈의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 반면 임차인 전입은 2023.07.31로 그보다 앞서므로, 임차보증금의 실제 규모와 배당 결과가 매수인 부담을 좌우할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 명인섭 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 지주택 | 2023.07.31 | 2023.06.19 | 0원 | 2025.03.11 | 가능 | 가능 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가는 9.8% 수준이지만 ‘실질취득가’는 아직 미확정
가람주택(나동)은 총 8세대, 사용승인 기준 2003.09.19이며 비교 면적은 51.54㎡입니다. 확인되는 실거래는 2022.09 4층 51.54㎡의 150,000,000원 한 건입니다. 시세 참조 평균과 최신 거래가격도 모두 150,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 51.54㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 참조 평균 | 51.54㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 14,705,000원은 시세 참조 평균 150,000,000원의 9.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 사건에서는 그 14,705,000원이 최종 실질취득가라고 단정할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금과 미배당 인수액이 확정되지 않았기 때문입니다. 또한 확인되는 최신 실거래가 2022.09 한 건뿐이므로 현재 시장가격과 환금성을 판단할 때 거래 표본의 시차와 부족함도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,690원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 17,454,276원 | 14,040,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 17,454,276원 중 14,040,310원이 배당되고 3,413,966원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 표상 0원이나, 임차인의 보증금·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하므로 이 수치만으로 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 (감정가 12%) | 14,705,000원 | 14,040,310원 | 3,413,966원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,293,500원 | 9,708,217원 | 7,746,059원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 7,205,450원 | 6,675,752원 | 10,778,524원 | 0원 |
7회 유찰이면 10,293,500원, 8회 유찰이면 7,205,450원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 내려가는 것 자체가 실질취득비용 감소를 보장하지 않습니다. 임차인에게 실제 보증금이 있고 배당으로 회수되지 않는 금액이 존재한다면, 그 부분이 별도 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장다리공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 난방·위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 8미터 폭의 장다리로195번길에 접합니다.
- 토지. 199.7㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,920,000원/㎡이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인되는 실거래는 2022.09 한 건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 제한적이라는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명인섭 보증금 확인. 2023.07.31 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 실제 인수 가능액을 먼저 확인해야 합니다.
- 지주택 임대차 조건 재확인. 확정일자 2023.06.19, 전입 2023.07.31, 배당요구 2025.03.11이 확인되며 실제 보증금 조건을 대조해야 합니다.
- 낙찰가와 실질취득가를 분리. 현재 최저가 14,705,000원만으로 수익성을 계산하지 말고 임차보증금 미배당 인수 가능액을 합산해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 6회 유찰된 물건인 만큼 점유·명도·건물 상태와 소규모 다세대의 환금성을 직접 점검해야 합니다.
- 시세 시차 확인. 확인되는 최신 실거래는 2022.09 150,000,000원 한 건이므로 현재 가치 판단을 그 한 건에만 의존하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “14,705,000원”보다 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금이다
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 125,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 14,705,000원까지 내려왔고, 시세 참조액 150,000,000원의 9.8%에 불과합니다. 하지만 권리분석에서는 낮은 최저가보다 말소기준 전 임차인의 보증금 규모가 먼저입니다. 명인섭과 지주택 모두 전입일이 2023.07.31로 말소기준일 2025.01.20보다 빠르고, 특히 명인섭의 보증금이 확인되지 않아 현재 단계에서는 실질취득 총액을 산출할 수 없습니다. 6회 유찰이라는 가격 숫자만 보고 접근하기보다 임차보증금과 배당·인수 범위를 확정한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
