수원지방법원 2025타경53122. 세류동 가르텐캐슬 2층 203호, 전용 55.72㎡의 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 소유자 오진은 2022년 2월 10일 매매를 원인으로 거래가 270,000,000원에 취득했고, 등기상 현재 말소기준은 2022년 11월 14일 서민금융진흥원 가압류 5,031,809원입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 1월 28일 이미 임차인 이경진이 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 확정일자도 2021년 12월 10일이라, 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
따라서 이 사건에서 최저매각가만 보는 것은 위험합니다. 매각대금 68,429,000원 가운데 집행비용 1,631,722원을 제외한 66,797,278원이 임차보증금에 배당되고, 남는 보증금 203,202,722원은 매수인이 인수합니다. 즉 입찰가가 크게 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당액이 커지기 때문에 총 실질취득비용은 보증금 270,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로77번길 36, 2층203호 (세류동,가르텐캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) · 전용 55.72㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 오진 (2022.02.10. 매매, 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 68,429,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 291,318,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 2021.12.10 | 270,000,000원 | 2024.01.31 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 203,202,722원 |
을구 순위 4번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 이것이 보증금 부담까지 0원이 된다는 뜻은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 매수인에게 남습니다. 반면 2022년 11월 14일 서민금융진흥원 가압류, 2023년 4월 27일 신용보증기금 가압류, 2024년 12월 11일 수원시 압류, 2025년 2월 6일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
가르텐캐슬의 제시된 실거래는 2건입니다. 2022년 2월 전용 55.72㎡ 2층이 270,000,000원, 2022년 5월 전용 51.51㎡ 4층이 274,000,000원에 거래됐고, 평균은 272,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 51.51㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2022.02 | 55.72㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 272,000,000원 |
표면 최저가는 68,429,000원으로 실거래 평균의 일부에 불과해 보이지만, 이것은 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 실제 비교 기준은 68,429,000원 + 203,202,722원 = 271,631,722원입니다. 이는 실거래 평균 272,000,000원과 거의 같은 수준이며, 최신 제시 거래 274,000,000원과 비교해도 큰 가격 차이가 없습니다. 따라서 4회 유찰을 가격 메리트로 평가해 등급을 올릴 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,631,722원 |
| 1. 임차인 이경진 보증금 | 270,000,000원 | 66,797,278원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,031,809원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,612,577원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 291,318,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이경진은 66,797,278원을 배당받고 보증금 부족분 203,202,722원이 남습니다. 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 | 68,429,000원 | 203,202,722원 | 271,631,722원 |
| 5회 유찰 시 | 47,900,300원 | 223,361,905원 | 271,262,205원 |
| 6회 유찰 시 | 33,530,209원 | 237,473,335원 | 271,003,544원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 203호이며, 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 수인분당선 매교역 남측 근거리에 위치하고, 인근에 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 매교역 및 인근 버스정류장 이용 여건을 포함한 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 북서측·북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 환금성. 가르텐캐슬은 총 11세대, 사용승인일 2020.07.31이며 제시된 실거래는 2건입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어 환금성을 넉넉하게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 68,429,000원만 놓고 시세 대비 할인율을 계산하지 말고, 반드시 인수액 203,202,722원을 더한 실질취득 271,631,722원으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이경진의 보증금은 270,000,000원이며 현재 가정 배당 후 203,202,722원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커집니다.
- 2022년 실거래의 한계. 비교 가능한 거래가 2022.02와 2022.05 두 건이므로, 2026년 매각 시점 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 다세대 환금성. 총 11세대 규모이고 제시 실거래도 2건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 출구가격을 보수적으로 잡는 편이 맞습니다.
- 배당표 재확인. 집행비용과 세금 등 실제 배당순위·배당액에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,842만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 4회 유찰도, 감정가 대비 24% 수준의 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원입니다. 현재 최저가 68,429,000원에 낙찰된다고 가정하면 임차인이 배당으로 회수하지 못하는 203,202,722원을 매수인이 이어받아 실제 부담은 271,631,722원이 됩니다. 5회·6회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 271,000,000원대에 머뭅니다.
제시된 가르텐캐슬 실거래 평균은 272,000,000원, 최신 거래는 274,000,000원입니다. 거래 시점이 2022년에 한정돼 있다는 점까지 감안하면, 현재 실질취득 수준을 두고 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 총 11세대 규모, 경매 통계상 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 매우 낮지만, 대항력 임차보증금 때문에 실질 가격은 낮지 않습니다.
