인수는 0원이지만, 경계·침수·배당 검증이 핵심 — 밀양 가곡동 근린시설

창원지방법원 2025타경148. 밀양시 가곡동 613-21의 토지 239㎡와 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물을 함께 매각하는 근린시설 일괄매각 사건입니다. 건축물대장상 지하 1층과 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층은 제1종근린생활시설인 창고로 이용됩니다. 현 소유자 지정화가 2020년 5월 11일 소유권을 취득하면서 밀양농업협동조합에 채권최고액 338,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.

말소기준보다 앞선 국민은행 근저당권 3건은 등기 연혁에 존재하지만 각각 2002년, 2015년, 2020년에 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 점유자로 조사된 천성대·김진응의 전입일은 모두 2021년 6월 3일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원

1999년과 2001년, 2002년에 설정됐던 국민은행 근저당권은 각각 뒤이은 말소등기로 정리됐습니다. 현재 유효한 말소기준은 2020.05.11. 밀양농업협동조합 근저당권 338,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐더라도 순위는 기존 근저당권의 순위를 따릅니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명

두 점유자의 전입일은 모두 2021.06.03.으로 말소기준일인 2020.05.11.보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 이는 배당 참여 가능성의 문제이며 매수인의 보증금 인수와는 구분됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 219,526,000원으로 감정가 448,011,280원의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·창고·토지이고, 지하층 침수 추정과 토지 경계 불명확성이 있어 수선비·측량비·공실 및 재매각 기간이 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,526,000원 가정)

채권 총액 645,222,164원 중 215,652,636원이 배당되고, 미배당액은 429,569,528원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

⑤ 현장·물적 리스크 — 권리보다 현물이 어렵다

• 지하층 침수. 건물 지하층은 현황상 침수된 것으로 추정됩니다. 침수 원인, 배수설비, 누수 범위와 구조·전기설비 손상 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 이용상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
• 천막 1동. 토지 위 천막은 해체와 이동이 용이하다는 이유로 감정평가에서 제외됐습니다. 천막의 정확한 위치와 경계 역시 측량 확인 대상입니다.
• 정원수. 토지 위 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가에 포함됐습니다.
• 용도와 환금성. 지하·1층 근린생활시설과 2층 창고 구조입니다. 주거용 부동산보다 임차수요와 재매각 대상이 제한될 수 있으므로 층별 사용 가능성과 예상 임대료를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 밀양시 가곡동에 위치하며 주변은 상업용 및 주상용 건물 등으로 형성돼 있고, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당하거나 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 기본적인 급배수 위생설비가 구비돼 있고, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재확인. 말소된 국민은행 근저당권들이 예상배당표에 반영된 이유를 확인하고, 현재 유효한 권리와 공동담보 범위를 다시 대조하세요.
• 지적측량 검토. 토지 경계, 인접지 침범 여부, 천막 위치와 실제 점유 범위를 측량으로 확인한 뒤 비용을 응찰가에서 차감하세요.
• 지하층 정밀 확인. 침수 깊이와 기간, 배수 가능성, 곰팡이·전기·구조 손상 및 복구비를 현장에서 점검하세요.
• 점유관계 확인. 천성대·김진응의 실제 점유 층과 사용 목적, 영업 여부, 차임 지급관계, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 상업용 시세조사. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 인근 근린시설의 매매가, 임대료, 공실률과 예상 처분 기간을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
• 체납·공과금 확인. 전기·수도 등 공과금과 세금, 시설 유지비 및 기타 체납 여부를 관계기관과 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 사건은 선순위 대항력 임차인이 없고, 제시된 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조가 단순하지만, 투자 판단은 오히려 현물에서 갈립니다. 지하층 침수 추정, 불분명한 토지 경계, 용도별 임대수요, 두 점유자의 실제 사용관계가 모두 확인되지 않으면 감정가의 49%라는 숫자도 안전마진이 될 수 없습니다.

특히 말소된 것으로 기록된 과거 국민은행 근저당권들이 예상배당표에 포함된 점은 반드시 원문을 대조해야 할 부분입니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 현장 및 서류 검증 난도는 높은 물건”입니다. 시세와 복구비, 측량 결과를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.