수원지방법원 2025타경53290. 수원시 권선구 세류동 더세류빌 2층 204호, 전용 37.12㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2021.02.04 거래가 197,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 그보다 앞선 2021.01.13 임차인 서은미가 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2022.01.28 포천세무서장의 압류이므로, 서은미의 전입은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차관계에 해당합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보완 장치가 있습니다. 2026.05.26 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겼습니다. 따라서 서은미의 보증금이 배당으로 전액 충족되지 않는 회차에서도 매수인에게 승계되는 금액은 실질 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로35번길 40-1, 2층204호 (세류동, 더세류빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.12㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 건물 현황 | 총 14세대 · 2019.11.26 사용승인 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.04 소유권이전, 거래가 197,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2022.01.28 포천세무서장의 압류입니다. 이후 수원시 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서은미의 임차권등기는 2023.01.19 접수됐지만, 그 기초가 되는 점유개시일은 2021.01.12, 전입신고와 확정일자는 2021.01.13이어서 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서은미 | 전유부 전부 주거·임차권등기 | 197,000,000원 | 점유 2021.01.12 전입·확정 2021.01.13 배당요구 2023.01.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원* |
③ 회차별 인수와 실질취득
확약이 없다면 낙찰가가 임차보증금과 비용을 충족하지 못하는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 확약을 반영하므로, 아래의 룰상 인수잔액과 달리 실제 적용할 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수잔액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·100% | 215,000,000원 | 0원 | 0원* | 215,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 172,000,000원 | 28,208,000원 | 0원* | 172,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 137,600,000원 | 62,126,400원 | 0원* | 137,600,000원 |
* 2026.05.26 확약서가 유효하게 적용되고, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이행된다는 전제입니다.
④ 시세 비교 — 93.5%만 보고 싸다고 할 수 없다
더세류빌의 확인된 최근 거래는 2026.07 거래 1건입니다. 거래가는 230,000,000원으로 현재 실질취득 215,000,000원은 그 금액의 93.5%입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만, 비교 거래 전용면적은 47.29㎡이고 대상은 37.12㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 매각기일 2026.07.13 | 37.12㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 최근 실거래 | 2026.07 | 47.29㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 47.29㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 서은미 보증금 | 197,000,000원 | 197,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 14,190,000원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 182,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,810,000원과 서은미 보증금 197,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에 14,190,000원이 배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에는 1호선 수원역과 수인분당선 매교역이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 난방, 위생·급배수, 전기 및 소화전 설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 도로·토지. 평탄한 부정형 3필지 일단의 다세대주택 건부지로, 서측 약 4M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역· 비행안전제5구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 다세대주택이고 확인된 최근 거래가 1건에 불과해, 동일 면적의 반복 거래가 축적된 대단지 아파트보다 매도 가격의 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.26 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 포천세무서와 수원시 압류 3건 가운데 당해세가 있는지, 법정기일과 예상 교부액을 확인해야 실제 배당표를 조정할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 명도 협의 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 면적 불일치 시세. 230,000,000원 거래는 전용 47.29㎡이고 대상은 37.12㎡입니다. 단순 금액 비교가 아니라 동일·유사 면적 매물과 내부 상태를 함께 확인하세요.
- 현재 최저가 재확인. 2회 유찰에도 최저가가 감정가 215,000,000원으로 표시돼 있으므로, 매각기일 변경·재매각 여부와 법원 매각공고를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분과 수도·전기 등 점유 관련 비용을 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소가 곧 가격 메리트는 아니다”
이 물건의 출발점은 보증금 197,000,000원의 선순위 임차인입니다. 보증금이 낮은 낙찰가보다 크다면 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건은 2026.05.26 확약서에 따라 서은미의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 최저가 215,000,000원이 곧 저가 매수 기회라는 뜻은 아닙니다. 최근 거래 230,000,000원은 대상보다 면적이 큰 47.29㎡ 물건이고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 2회 유찰, 14세대 다세대주택, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 완화됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
