수원지방법원 2025타경53375. 오산시 원동 신선빌 4층 401호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 5,000만원이 최저가보다 크다”는 사실이 아닙니다. 등기부상 주택임차권은 남이욱 명의로 2023.12.20. 등기돼 있고, 현재 최저가보다 보증금이 훨씬 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건에는 2026.6.10. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차보증금에 관한 매수인 실질 부담은 0원입니다.
다만 확약서와 별개로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 이 물건은 이미 5회 유찰돼 감정가 46,500,000원에서 22,785,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하이니 싸다”는 식의 판단은 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산로212번길 36-2, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 최창업 |
| 감정가 / 최저가 | 46,500,000원 / 22,785,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 52,281,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 규모 | 신선빌 · 8세대 · 2008.06.11 준공 · 대상면적 21.12㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.24. 압류
현재 권리분석의 기준점은 2023.04.24. 갑구 12번 압류입니다. 그 뒤의 2023.12.20. 주택임차권, 2024.04.18. 압류, 2025.01.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 근저당권과 과거 경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 5,000만원, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남이욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 가능·미상 | 판정 미상 | 승계 없음 |
남이욱은 임차권등기권자이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원으로 현재 최저가 22,785,000원을 초과합니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 여부가 사건 전체를 좌우할 수 있는 금액입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 46,500,000원, 현재 최저매각가는 22,785,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 5회 유찰됐고, 신선빌의 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회로 집계돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 가격 비교에 쓸 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 없습니다. 단지 정보상 대상면적 21.12㎡는 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 810,130원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 52,281,520원 | 21,974,870원 |
| 미배당 | - | 30,306,650원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 52,281,520원 중 21,974,870원이 배당되고 30,306,650원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 2026.6.10. 확약으로 해당 임차보증금의 미회수분을 매수인에게 청구하지 않기로 했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 22,785,000원 | 21,974,870원 | 30,306,650원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 18,228,000원 | 17,499,896원 | 34,781,624원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 14,582,400원 | 13,919,917원 | 38,361,603원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암고등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하며 도로상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 401호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창틀 유리창입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 178.6㎡ 정방형 평지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 원본 대조가 핵심입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 외에 건물 상태·점유 상태·접도·환금성 등 현장 요인을 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 대조. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가 없어, 22,785,000원이 실제 시장가보다 저렴한지 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·비용 확인. 압류가 존재하는 사건이므로 배당과 별개로 매각물건명세서·교부청구 내역 등 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 5,000만원”보다 “확약서 한 장”이 핵심
이 사건을 숫자만 보면 현재 최저가 22,785,000원보다 임차보증금 50,000,000원이 훨씬 커 전형적인 대항력 인수형을 먼저 의심하게 됩니다. 하지만 2026.6.10. 제출된 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 이미 5회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 신선빌은 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 따라서 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. “49%니까 싸다”가 아니라, 확약서 원문과 실제 매매 가능 가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
