수원지방법원 2025타경53375. 오산시 원동 ‘신선빌’ 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 임차보증금 50,000,000원입니다. 임차인 남이욱은 2022.03.31 임대차계약을 체결하고 2022.04.01 확정일자를 받은 뒤, 2022.05.10 주민등록과 점유를 시작했습니다. 현존 권리 중 가장 빠른 2023.04.24 국세 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다.
보증금 50,000,000원이 현재 최저가 46,500,000원보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 약 50,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 2026.06.10 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산로212번길 36-2, 4층 401호 (원동 769-14, 신선빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 401호 |
| 건물 규모 | 신선빌 8세대 · 준공 2008.06.11 |
| 소유자 | 최창업 (2022.06.14 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 46,500,000원 / 46,500,000원 (3회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 52,281,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 0원*
과거 2008년 강서농업협동조합 근저당은 2010.07.15 해지됐고, 2010년 서울원예농업협동조합 근저당은 2015.03.04 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 2015.03.04 설정된 군위축산업협동조합 근저당도 2022.05.10 해지됐습니다. 따라서 현재 경매에서 권리순위를 판단할 때는 이미 말소된 과거 근저당이 아니라, 현존 권리 중 가장 빠른 2023.04.24 국세 압류를 기준으로 보는 것이 타당합니다.
| 임차인 | 임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 남이욱 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 보증금 50,000,000원 임차권등기 | 대항력 有 주민등록·점유 2022.05.10 | 우선변제 주장 확정일자 2022.04.01 배당요구 2023.12.20 | 실질 0원* 2026.06.10 확약 |
② 가격·환금성 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 46,500,000원입니다. 이미 3회 유찰 이력이 기록돼 있으나, 현재 회차의 최저가율은 다시 감정가 100%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 46,500,000원으로 동일합니다.
| 가격·환금 지표 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 46,500,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저가 | 46,500,000원 | 3회 유찰 · 감정가 100% |
| 확약 반영 실질취득 | 46,500,000원 | 매수인 인수 실질 0원* |
| 2020.05.22 등기상 거래가 | 40,000,000원 | 과거 거래로 현재 시세 판단 근거로는 제한적 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 | 현재 사건의 3회 유찰과 동일 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% | 환금성 보수적으로 평가 |
신선빌은 8세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 46,500,000원이나 과거 등기상 거래가 40,000,000원만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 3회 유찰 이력, 경매 낙찰률 0.0%, 최근 거래 공백이 겹쳐 있어 매도 시 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,000원 |
| 2. 근저당 · 강서농업협동조합 | 60,000,000원 | 45,263,000원 |
| 3. 근저당 · 서울원예농업협동조합 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 52,281,520원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 52,281,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정표상 채권 총액은 254,563,040원, 배당액은 45,263,000원, 총 미배당은 209,300,040원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있습니다. 확약을 반영한 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 운암고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 4층 401호로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창틀과 유리창입니다. 위생급배수·난방·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 178.6㎡의 평탄한 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 나타나지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 최근 실거래가 확인되지 않으며, 단지 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재돼 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 주택도시보증공사의 제출서류를 법원 기록에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 이미 말소된 과거 근저당이 아니라 2023.04.24 국세 압류를 포함한 현존 권리만으로 순위를 다시 정리해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.04.24 도봉세무서장 압류와 2024.04.18 계양세무서장 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 포함된 배당가정표는 실제 배당표로 사용할 수 없습니다. 배당요구종기 내역과 채권계산서를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래가 없으므로 감정가나 2020년 거래가만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 인근 중개업소의 실제 매도 가능가격과 동일 규모 다세대 거래를 확인하세요.
- 3회 유찰 후 가격 재설정. 3회 유찰 이력에도 현재 최저가가 46,500,000원으로 감정가의 100%인 이유와 재매각 조건을 법원 매각공고에서 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유자가 달라졌는지, 열쇠 인도와 명도 일정이 확약 범위에 포함되는지 현장에서 확인하세요.
- 관리비·건물 상태. 소규모 다세대는 관리주체가 명확하지 않을 수 있으므로 공용부분 수선, 누수, 외벽 드라이비트 상태와 체납 공과금을 점검하세요.
맺으며 — “권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류”
이 물건은 확약 하나가 결론을 바꿉니다. 확약이 없다면 보증금 50,000,000원이 최저가 46,500,000원보다 커서, 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 약 50,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 반대로 2026.06.10 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*이고 실질취득은 46,500,000원입니다.
다만 권리 위험이 줄었다고 가격 메리트까지 생긴 것은 아닙니다. 3회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가 100%이고, 8세대 소규모 다세대에 최근 실거래가 없으며 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 여기에 배당가정표가 등기 말소이력과 일치하지 않는 문제까지 있어 원본 재검증이 필수입니다. 확약 확인 전에는 입찰 금지, 확약 확인 후에도 가격은 별도 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.