수원지방법원 2025타경53511. 신동백롯데캐슬에코1단지 110동 최상층인 40층 4001호, 전용면적 비교대상 199.3㎡ 아파트입니다. 소유자는 서희정이고 2018.09.13. 매매를 원인으로 거래가액 1,050,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.03.12. 설정된 전세금 1,400,000,000원의 전세권입니다. 말소기준으로 제시된 2025.01.23. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 없어지지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
과거 하나은행 660,000,000원 근저당, 유니앤캐피탈대부 195,000,000원 근저당, 염창동새마을금고 540,000,000원 근저당은 모두 경매 전에 말소됐습니다. 따라서 이 사건은 “선순위 근저당이 얼마냐”보다 선순위 전세권과 점유자의 대항력 가능성을 중심으로 봐야 합니다. 특히 현황조사에는 CHUNG YOON과 LEE MIKYUNG 두 사람이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 두 사람을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 80, 110동 40층4001호 (중동,신동백롯데캐슬에코1단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 40층 중 40층 · 방4·거실·주방/식당·보조식당·욕실2·드레스룸·파우더룸·현관2·테라스·발코니(확장) |
| 단지 / 사용승인 | 신동백롯데캐슬에코1단지 · 1,902세대 · 2013.06.20 |
| 소유자 | 서희정 · 2018.09.13. 매매 · 거래가액 1,050,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,000,000원 / 58,512,729원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남주 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 14억 전세권이 말소기준보다 앞선다
전세권의 존속기간은 2024.03.12.부터 2026.03.11.까지로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.09.29.이지만, 등기상 전세권이 말소되지 않고 매수인 인수로 표시되어 있다는 점을 가격 계산에 반영해야 합니다. 현재 최저가 58,512,729원에서 예상배당되는 전세금은 57,059,500원이므로 전세금 기준 미배당액은 1,342,940,500원입니다.
임차·점유 현황 — 2명 모두 보증금 미상
| 성명 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CHUNG YOON | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| LEE MIKYUNG | 2024.03.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
두 점유자의 전입일은 모두 2025.01.23. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有 또는 인수금액을 확정할 수 없습니다. 특히 CHUNG YOON과 등기상 전세권자 정윤의 동일인 여부도 이 자료만으로 확정하지 않고, 보증금의 중복 여부까지 원본 서류로 확인해야 합니다. 따라서 아래 실질취득 계산은 확정 가능한 전세권만 반영한 최소치입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 최소 실질취득으로 본다
동일면적 199.3㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025.12. 37층이 1,480,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 금액입니다. 표본이 1건뿐이므로 시세 범위를 넓게 단정하기는 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,450,000,000원 | 최근 실거래와 근접 |
| 현재 최저가 | 58,512,729원 | 전세권 인수를 빼면 의미 없는 표면가격 |
| 전세권 미배당 | 1,342,940,500원 | 매수인 인수 판단의 핵심 |
| 최소 실질취득 | 1,401,453,229원 | 최저가 + 전세권 미배당 |
| 최근 실거래 | 1,480,000,000원 | 2025.12 · 37층 · 199.3㎡ |
최소 실질취득 1,401,453,229원은 최근 실거래 1,480,000,000원의 약 94.7%입니다. 확정된 전세권만 보면 최근 거래보다 낮지만, 그 차이는 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명의 권리관계에 따라 쉽게 사라질 수 있습니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 4.0%라는 숫자를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 전세금 부담이 따라온다
| 회차 | 낙찰가 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 58,512,729원 | 57,059,500원 | 1,342,940,500원 |
| 10회 유찰 시 | 40,958,910원 | 39,821,650원 | 1,360,178,350원 |
| 11회 유찰 시 | 28,671,237원 | 27,755,155원 | 1,372,244,845원 |
회차가 내려갈수록 전세권자가 배당받는 금액이 줄고 미배당 전세금은 커집니다. 선순위 인수형 권리는 이런 구조 때문에 최저가만 급격히 내려가도 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 여기에 점유자 보증금이 별도로 확인될 경우 실제 부담은 이 계산보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,512,729원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,453,229원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 미합중국인 | 1,400,000,000원 | 57,059,500원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 김남주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,700,000,000원 중 예상배당은 57,059,500원이고 총 미배당은 1,642,940,500원입니다. 이 중 신청채권자 김남주의 미배당 300,000,000원은 매수인이 부담하는 채무로 보지 않지만, 매각으로 소멸하지 않는 선순위 전세권의 미배당 1,342,940,500원은 매수인 인수 판단에 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 어정중학교 북측 인근. 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 용인경전철이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2013.06.20. 사용승인된 철근콘크리트 무량판구조 40층 건물의 40층 4001호입니다. 위생·급배수, 열병합 지역난방, 소화전·화재경보, 승강기, 지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 1,902세대지만 비교대상 199.3㎡의 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 동일면적 실거래 표본이 얇고, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 미배당액 재확인. 전세금 1,400,000,000원과 배당 가능액을 기준으로 실제 인수할 잔액을 매각 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유자 2명 보증금 확인. CHUNG YOON·LEE MIKYUNG의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가가 확정됩니다.
- 동일인·중복 여부 확인. CHUNG YOON과 등기상 전세권자 정윤의 관계를 확인해 전세권과 점유관계가 중복되는지 구분해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 응찰 판단은 58,512,729원이 아니라 최소 실질취득 1,401,453,229원과 미상 점유위험을 기준으로 해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 최근 거래가 1건뿐이므로 1,480,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 층·상태·거래조건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 별도 부담 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “4% 최저가”보다 “14억 선순위 권리”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,450,000,000원이 9회 유찰돼 58,512,729원까지 내려온 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 기준점은 최저가가 아닙니다. 2024.03.12. 설정된 1,400,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞서고 매수인에게 인수되기 때문입니다. 현재 배당 시나리오를 반영하면 전세권 미배당은 1,342,940,500원, 최소 실질취득은 1,401,453,229원입니다.
이 금액은 최근 동일면적 실거래 1,480,000,000원과 큰 차이가 나지 않습니다. 더구나 CHUNG YOON과 LEE MIKYUNG 두 점유자의 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 위험도 닫혀 있지 않습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 전세권 미배당과 점유자 보증금을 모두 확정한 뒤 총 부담이 얼마인지 계산하는 것입니다. 9회 유찰이라는 숫자보다 선순위 인수권리의 크기가 먼저입니다.