수원지방법원 2025타경53573. 용인 수지구 성복동 버들치마을성복자이1차 104동 15층 1502호, 전용 약 84.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 890,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 305,270,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 장희태이며, 2020.08.10 매매를 원인으로 2021.01.08 670,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023.10.31 농업협동조합중앙회의 가압류 130,944,232원입니다. 그 뒤의 농협은행 가압류, 전주대건 신용협동조합 가압류, 전주행복신용협동조합 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 최진만 가압류, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 먼저 점유한 김성미의 전입일 2017.07.07입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53573 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복1로164번길 20, 104동 15층1502호 (성복동,버들치마을성복자이1차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.196㎡ · 지하2층, 지상19층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 장희태 · 2020.08.10 매매 · 거래가액 670,000,000원 · 2021.01.08 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 305,270,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,228,392,783원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 우선
말소기준은 2023.10.31 농업협동조합중앙회 가압류입니다. 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 김성미의 전입일은 2017.07.07로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 배당요구는 2026.03.26 접수돼 있지만, 보증금 규모를 알 수 없어 미배당분 또는 인수범위를 금액으로 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 2017.07.07 | 2026.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 크게 내려왔지만 ‘실질취득’은 별도
버들치마을성복자이1차 동일 평형 84.2㎡의 최근 거래는 825,000,000원부터 1,040,000,000원까지 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 877,916,666원, 최근 12개월 7건 평균은 902,142,857원입니다. 최신 거래는 2026.08 970,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 6.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.2㎡ | 13 | 970,000,000원 |
| 2026.08 | 84.2㎡ | 15 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 84.2㎡ | 1 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 84.2㎡ | 13 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 84.2㎡ | 18 | 910,000,000원 |
| 2025.10 | 84.2㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 2025.10 | 84.2㎡ | 2 | 840,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 902,142,857원 |
최저매각가 305,270,000원은 최근 12개월 평균의 33.8%이고 최신 거래 970,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 가격표만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 하지만 이 비율은 법원 최저가와 시세의 비교일 뿐입니다. 선순위 점유자의 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 “실질취득가가 시세보다 66.2% 싸다”는 의미로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,073,780원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 130,944,232원 | 130,944,232원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 23,112,131원 | 23,112,131원 |
| 4. 가압류 · 전주대건 신용협동조합 | 1,039,563,078원 | 146,139,857원 |
| 5. 가압류 · 전주행복신용협동조합 | 15,388,404원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 최진만 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 1,444,007,845원 중 예상배당은 300,196,220원, 미배당은 1,143,811,625원입니다. 위 배당계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 김성미의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 관련 실제 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성복도서관 남동측 인근으로 아파트 단지, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상19층 건물의 15층이며 사용승인일은 2010.06.03입니다. 승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보설비·지역난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,737,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 버들치마을성복자이1차는 719세대이며, 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최신 2026.08 거래는 970,000,000원, 같은 달 15층 거래는 1,040,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성미 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확정되지 않으면 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당범위 확인. 전입은 2017.07.07, 배당요구는 2026.03.26입니다. 확정일자와 실제 배당가능액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합친 금액을 최근 12개월 평균 902,142,857원 및 최신 거래 970,000,000원과 비교해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 약 34%까지 하락했습니다. 단순 할인으로 해석하기보다 권리·점유·물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “33.8%라는 숫자보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 890,000,000원이 3회 유찰돼 305,270,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 902,142,857원의 33.8%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 6.9% 높아졌습니다. 그러나 선순위 전입자인 김성미의 보증금이 확인되지 않는 한 이 305,270,000원을 실제 취득비용으로 볼 수 없습니다.
후순위 등기권리는 정리되는 구조지만, 2017.07.07 전입이라는 한 가지 사실이 전체 판단을 바꿉니다. 보증금이 작고 배당으로 모두 정리된다면 가격 경쟁력이 커질 수 있지만, 반대로 큰 보증금이 남아 매수인이 인수해야 한다면 낙찰가가 낮아진 효과가 상당 부분 사라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적으로 보이지만, 보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하면 안 되는 물건입니다.