수원지방법원 2025타경53641. 수원시 권선구 서둔동 ‘더서둔빌’ 3층 302호 다세대주택입니다. 현 소유자 김대성은 2021.04.15 매매를 원인으로 거래가액 194,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기부에는 같은 날 민간임대주택등기도 기록됐습니다. 경매의 직접 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 194,000,000원입니다.
핵심은 임차인 이주영입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.27, 주민등록일과 점유개시일은 2021.02.19로, 말소기준인 2022.01.28 압류보다 앞섭니다. 따라서 본래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 해당 임차인의 실질 인수 위험은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서호서로 25, 3층302호 (서둔동,더서둔빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 주거 |
| 소유자 | 김대성 (2021.04.15 매매 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 민간임대주택등기 | 2021.04.16 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기록 |
| 등기부 발행 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약이 인수 위험을 끊는다
말소기준권리는 2022.01.28 포천세무서장의 압류입니다. 이후 수원시 압류 2건과 2025.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이주영의 전입·점유는 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고인 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 실제 임차인 · 건물 전부 | 194,000,000원 | 2021.02.19 / 2021.01.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 시보증 | 이주영 보증금의 보증기관 대위·승계 | 0원 별도 보증금으로 합산하지 않음 | 2021.02.19 / 2021.01.27 | 승계 신고 실제 임차인 아님 |
보증기관의 신고는 이주영 보증금에 관한 대위·승계로, 독립된 두 번째 임차보증금이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 이주영 1명, 분석 대상 보증금은 194,000,000원 한 건입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
더서둔빌은 14세대, 사용승인일은 2020.02.07로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 37.67㎡이나 면적 매칭이 되지 않았고, 최근 낙찰금액과 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있으나 실제 가격 적정성을 판단할 거래 표본은 없습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 이주영의 대항력 포기 확약이 유효하므로 최저가 응찰 시 실질취득은 201,000,000원*으로 볼 수 있지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 2021.04.15 소유권 매매 거래가액은 194,000,000원이지만, 이 한 건만으로 현재 시세를 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 이주영 보증금 | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 강서신용협동조합 | 1,704,000,000원 | 3,386,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 3,614,000원, 이주영 보증금 194,000,000원, 강서신용협동조합 3,386,000원으로 매각대금 201,000,000원이 전액 소진되는 구조입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 룰상 금액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 100% | 201,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 160,800,000원 | 36,251,200원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 128,640,000원 | 67,960,960원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 않는 임차보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.05.26 확약으로 이주영 보증금에 대한 대항력이 포기됐으므로, 위 36,251,200원과 67,960,960원은 회차별 룰상 미배당 수치이며 실질 인수액은 0원*입니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 단지 규모. THE서둔빌은 14세대이며 사용승인일은 2020.02.07입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트보다 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
- 토지. 대지면적 425.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제2구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 표본. 면적 매칭 실거래와 최근 낙찰금액이 없어 감정가와 최저가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 당사자, 대상 보증금, 효력 조건을 직접 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 이주영 1명이며 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 근저당 말소 범위. 2021.02.19 ‘일부포기’ 원인의 말소등기가 해당 302호를 완전히 해제했는지 현재 등기부와 공동담보목록을 대조하세요.
- 체납세액. 포천세무서장과 수원시의 압류 3건에 관한 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.04.16 기록된 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 인근 다세대의 실제 거래와 개별 호실 상태를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·체납세금 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 인수 0원*과 투자 매력은 별개다
이 사건의 가장 큰 위험이었던 이주영의 보증금 194,000,000원은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 실질 인수 0원*이 됐습니다. 보증기관 승계 신고도 별도 임차인이 아니므로 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
하지만 권리 위험이 줄었다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 201,000,000원이고 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 여기에 세금 압류 3건, 근저당 말소 범위 확인, 민간임대주택등기 검토가 남아 있습니다. 결론은 확약으로 임차인 인수는 해소됐지만, 가격은 판단 보류·서류는 원문 확인입니다.