수원지방법원 2025타경53931. 동탄 풍산리치안타워 1층 101호 근린시설입니다. 소유자 김태영은 2023.05.31. 거래가 828,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 별내농업협동조합 명의로 채권최고액 1,380,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2022.11.21. 설정됐던 수원지구원예농업협동조합 근저당권 663,000,000원은 2023.05.31. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름대로라면 낙찰자가 이 과거 근저당을 별도로 떠안는 구조는 아니며, 예상 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 예상배당 내역에는 이 말소된 근저당이 배당 수령자로 반영돼 있어 실제 배당표와 말소 접수 내용을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로 263, 1층 101호 (산척동, 풍산리치안타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 건축물도면상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 7층 · 사용승인일 2018.06.05 |
| 소유자 | 김태영 (2023.05.31. 소유권이전 · 거래가액 828,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 796,000,000원 / 273,028,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,288,554,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.31. 별내농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 2024.08.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 2024년 이후 서울신용보증재단·케이비캐피탈·서울보증보험의 가압류와 국세·지방세 압류, 2025.02.03. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유·명도 확인 필요
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 실제 임차인은 2명입니다. 대상 101호에는 이현정이, 현황조사에는 인접 102호의 김은미도 함께 기재돼 있습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.05.31. 이후이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | 풍산리치안타워 1층 101호 39.4200㎡ | 2024.01.23 | 20,000,000원 / 950,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은미 | 풍산리치안타워 1층 102호 36.8000㎡ | 2024.12.09 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 보증금 합계는 40,000,000원이지만, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상이며, 실제 점유 상태와 101호·102호의 사용 구분을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만 보고 들어가면 안 된다
현재 최저매각가는 273,028,000원으로 감정가 796,000,000원의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 입찰가를 최저가로 가정한 실질취득 기준도 273,028,000원입니다.
| 구분 | 기준일 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 성화진 취득 거래 | 2022.10.31 | 891,060,000원 | 등기상 과거 거래가액 |
| 김태영 취득 거래 | 2023.05.02 | 828,000,000원 | 등기상 과거 거래가액 |
| 감정가 | — | 796,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 실질취득 | 2026.07.15 | 273,028,000원 | 최저가 + 권리상 인수 0원 |
2022년과 2023년의 등기상 거래가액은 감정가보다 높지만, 이는 최근 12개월 거래 평균이나 최신 비교 거래가 아닙니다. 근린시설은 임대수익·공실·전용면적·가시성·업종 제한에 따라 가격 편차가 크므로, 과거 거래와 감정가 대비 낙폭만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 오히려 3회 유찰은 감정가와 시장 수요 사이의 간극 또는 근린시설의 낮은 환금성을 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,392원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 663,000,000원 | 268,405,608원 |
| 2. 근저당 · 별내농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 29,083,835원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,077,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권액 합계는 2,124,161,799원, 예상 배당액은 268,405,608원, 미배당액은 1,855,756,191원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,288,554,376원이지만 현재 회차 시나리오에서는 배당액이 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정현초등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 접근도 무난해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 북측 약 35미터, 남측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 토지면적 2,607.1㎡ · 공시지가 4,366,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 외벽은 복합판넬·강화유리 마감이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라는 접근성 장점은 있으나 3회 유찰됐고 최신 비교 거래가 없어 매수층과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 현장 점유 확인. 이현정의 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 102호 관계 확인. 현황조사에 김은미의 102호 점유가 함께 기재돼 있으므로 101호와의 내부 연결·일괄 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 원문 대조. 2023.05.31. 말소된 근저당이 예상배당 수령자로 반영된 이유를 채권계산서와 실제 배당순위에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당이 달라지는 범위를 알 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 현재 월차임 950,000원 기록만으로 적정가를 단정하지 말고, 공실기간·관리비·부가세·수선비와 인근 1층 점포 임대료를 함께 검토하세요.
- 관리비·부가세. 근린시설의 체납 관리비와 매각대금 외 부가세 처리 여부를 관리사무소와 매각서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 말소기준일 이후에 들어온 임차인과 후순위 권리가 중심이어서, 예상 시나리오상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기 권리는 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 근린시설이 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 최신 실거래와 임대수익 표본이 없고, 국세·지방세 배당 변수와 예상배당표의 근저당 반영 차이도 남아 있습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 101호의 실제 수익가치와 점유 상태, 배당 원문의 일치 여부입니다.