수원지방법원 2025타경53931. 동탄순환대로변 풍산리치안타워 1층 102호로, 건축물도면상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 788,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 270,284,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮지만, 근린시설은 주거용처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고 별도의 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 낙폭이 아니라 현 임대수익·공실 가능성·상권 매매가를 원본으로 확인하는 것입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.31 설정된 별내농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 102호를 점유하는 김은미의 전입일도 2024.12.09로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금과 금전 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로 263, 1층 102호 (산척동, 풍산리치안타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 건축물도면상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인일 2018.06.05 |
| 본건 점유 부분 | 풍산리치안타워 1층 102호 36.8000㎡ |
| 소유자 | 김태영 (2023.05.31 소유권이전, 거래가액 772,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 270,284,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,288,554,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2022.11.21 수원지구원예농업협동조합 근저당권 624,000,000원이 설정됐지만 2023.05.31 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 김태영에게 소유권이 이전되고 별내농업협동조합 근저당권 1,380,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단·서울보증보험주식회사의 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 본건 임차인은 대항력 없음
조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이현정은 1층 101호, 김은미는 본건인 1층 102호를 점유합니다. 두 임차인 모두 전입일이 2023.05.31 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인이 승계할 보증금은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | 1층 101호 39.4200㎡ | 2024.01.23 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은미 | 1층 102호 36.8000㎡ | 2024.12.09 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 270,284,000원으로 감정가 788,000,000원의 34% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 주거용이 아니라 근린시설이므로 실제 가격은 임대료, 관리비, 공실 기간, 업종 제한, 상권 유동인구와 같은 수익성 조건에 크게 좌우됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 270,284,000원 | 1,790,377,940원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 189,198,800원 | 1,870,327,947원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 132,439,159원 | 1,926,292,953원 | 0원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매수인의 금전 인수는 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 1,790,377,940원에서 1,926,292,953원으로 증가합니다. 이는 매수인의 인수위험이 늘어난다는 뜻은 아니며, 매각대금으로 채권을 충족하지 못하는 폭이 커진다는 의미입니다. 가격 매력은 이 미배당액이 아니라 본건 자체의 임대수익과 현지 매매가로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,583,976원 |
| 2. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 624,000,000원 | 265,700,024원 |
| 3. 근저당 · 별내농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,077,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,056,077,964원 중 채권자 예상배당은 265,700,024원이며, 미배당액은 1,790,377,940원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정현초등학교 동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 접근도 무난해 차량·대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 북측 약 35미터, 남측 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,366,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 외벽은 복합판넬·강화유리 마감이며 승강기·위생·급배수·난방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 수요층이 좁고 수익성에 따라 가격 편차가 커, 세 차례 유찰 이력과 함께 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 임대차 원본 확인. 본건 102호 김은미의 보증금 20,000,000원·월세 1,200,000원 조건과 계약기간, 관리비 부담 주체를 확인하세요.
- 점유 범위 구분. 이현정은 101호, 김은미는 102호 점유자로 조사됐습니다. 본건과 인접 호실의 출입구·경계·영업 공간이 실제로 분리돼 있는지 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 34%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 풍산리치안타워 1층 근린시설과 동탄순환대로 인근 상가 실거래를 확인하세요.
- 수익률 검증. 현재 월세, 공실 기간, 관리비, 부가가치세, 업종 제한을 반영해 실제 임대수익을 계산하세요.
- 말소 근저당 검증. 2023.05.31 말소된 수원지구원예농업협동조합 근저당권이 배당표에 포함된 이유를 등기부와 채권신고 서류로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 동대문세무서·포천세무서·화성시 압류 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 명도 준비. 임차인의 대항력은 없지만 실제 영업·점유가 계속되는 경우 인도명령과 명도 협의 기간을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 내 신고 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 본건 임차인의 전입은 말소기준보다 늦고, 기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 세 차례 유찰돼 270,284,000원까지 내려왔지만 근린시설의 비교 실거래가 확인되지 않아, 감정가의 34%라는 수치만으로 싸다고 말할 수 없습니다.
더구나 등기상 말소된 624,000,000원 근저당권에 265,700,024원을 배당하는 계산이 제시돼 있고, 국세·지방세 압류도 3건 존재합니다. 이 불일치는 매수인 인수액을 곧바로 발생시키는 요소는 아니지만 배당구조와 사건 진행을 이해하려면 반드시 원본 확인이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 보류, 배당관계는 재검증. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.