수원지방법원 2025타경54260. 오산시 수청동 물향기시티 1층 104호입니다. 감정 이용상태는 인접한 105호·106호·107호·108호와 함께 근린생활시설 ‘TRIPLE2 BRUNCH CAFE’로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 안재덕이며, 2020년 2월 6일 팔달새마을금고가 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 2월 5일 같은 팔달새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 993,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 238,419,000원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가의 24%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 현황상 여러 호수를 묶어 하나의 카페로 이용하고 있어, 개별 104호의 점유·명도 상태와 임대관계를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54260 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 104호 · 도로명 경기도 오산시 청학로 222 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 전유면적 58.58㎡ · 현황 근린생활시설(TRIPLE2 BRUNCH CAFE) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상10층 · 1층 104호 · 사용승인 2019.11.26 |
| 소유자 | 안재덕 · 2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 1,016,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 238,419,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 508,048,270원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 단순, 점유는 확인 필요
등기상 핵심은 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 뒤의 2025.02.05 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2020.02.06 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 한 건은 후순위, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 트리플2 (안재덕) | 104호 58.5800㎡ | 2020.06.22 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 트리플 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
트리플2 (안재덕)는 전입일 2020.06.22로 말소기준인 2020.02.06 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 반면 ‘트리플’은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 이용상태가 카페로 조사된 반면 매각물건명세서에는 주거로 기재된 점도 현장 점유관계 확인이 필요한 이유입니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저가는 238,419,000원으로 감정가 993,000,000원의 약 24.0%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 166,893,300원, 6회 유찰 시는 116,825,310원입니다. 하지만 최근 실거래 평균, 최신 거래가 같은 시장 비교값이 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 238,419,000원 | 234,281,134원 | 365,718,866원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 166,893,300원 | 163,756,794원 | 436,243,206원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 116,825,310원 | 114,389,756원 | 485,610,244원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 238,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,137,866원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 600,000,000원 | 234,281,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 팔달새마을금고 채권최고액 600,000,000원 중 234,281,134원이 배당되고 365,718,866원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당산정상 매수인 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역 남서측 인근 세교택지지구 내 상업지대로, 숙박시설·오피스텔·대형마트 등이 혼재하고 서측 인근에 물향기수목원이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 간선도로·버스정류장·전철역 오산대역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 조사시점 현재 105호·106호·107호·108호와 함께 근린생활시설 ‘TRIPLE2 BRUNCH CAFE’로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 서측으로 약 20m 왕복4차선도로, 남측으로 약 10m 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 토지는 평지의 사다리형·상업용으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 2,562.0㎡, 공시지가 2,496,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수, 화재탐지·소화, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘트리플’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 전입세대 및 계약관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 트리플2 권리 확인. 보증금 50,000,000원·월세 3,300,000원, 전입 2020.06.22로 조사됐으며 말소기준보다 후순위입니다.
- 통합 영업 점유 확인. 104~108호가 하나의 카페로 사용 중이므로 104호만의 인도·명도 가능성과 실제 경계·출입 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24.0%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰 상태인 만큼 점유·임대가치·상권·환금성 등 반복 유찰의 원인을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도 권리 확인이 먼저”
이 사건은 가격 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 993,000,000원이 4회 유찰돼 238,419,000원까지 내려왔습니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 정리되는 것과 별개로, 전입일·보증금이 미상인 점유자가 남아 있고 104호가 인접 4개 호실과 함께 하나의 카페로 이용되고 있습니다. 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 현재 단계에서의 결론은 “감정가 대비 크게 내려왔지만, 싸다고 단정할 수 없고 점유 확인이 선행돼야 한다”입니다. 배당계산상 인수액은 0원이지만, 미상 점유자의 실제 권리관계를 확인하지 않고 이를 확정적 ‘인수 0’ 물건으로 보는 것은 위험합니다.
