수원지방법원 2025타경54260. 오산대역 남서측 세교택지지구 상업지대에 있는 물향기시티 1층 104호입니다. 전유면적은 58.58㎡이고 감정 당시 105호·106호·107호·108호와 함께 TRIPLE2 BRUNCH CAFE로 이용되고 있었습니다. 등기상 소유자는 안재덕이며, 2020년 2월 6일 소유권이전과 동시에 팔달새마을금고가 채권최고액 6억원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 현장 점유와 영업 구조에 있습니다. 현황조사에는 ‘트리플2(안재덕)’가 104호 58.58㎡를 보증금 5,000만원·월 330만원에 점유하며 2020년 6월 22일 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준일인 2020년 2월 6일보다 늦어 이 기재만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도로 ‘트리플’이 주거 용도로 기재돼 있고 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 제1층 제104호 · 경기도 오산시 청학로 222 |
| 물건종류 / 전유 | 대지·집합건물 내 근린생활시설 · 전유 58.58㎡ · 지하 5층/지상 10층 중 1층 |
| 이용상태 | 인접 105호·106호·107호·108호와 함께 TRIPLE2 BRUNCH CAFE로 이용 |
| 소유자 | 안재덕 · 2020.02.06 소유권이전(매매 원인 2019.02.21, 거래가 1,016,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 340,599,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 508,048,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정
2019년 최초 소유권보존 직후 생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 2020년 2월 6일 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐고 같은 날 안재덕 앞으로 소유권이전이 완료됐습니다. 이어 설정된 팔달새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 2025년 임의경매개시결정뿐이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 트리플2 (안재덕) | 104호 58.58㎡ | 2020.06.22 | 50,000,000원 / 3,300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 산정상 승계 없음 |
| 트리플 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 필요 |
보증금 5,000만원 기재의 전입일은 말소기준일 이후이므로 대항력이 없습니다. 별도 기재된 ‘트리플’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가는 340,599,000원으로 감정가 993,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 절차상 가격은 크게 내려왔지만, 이를 곧바로 현재 시장가격보다 65.7% 저렴하다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 1,016,500,000원의 거래가액은 소유권이전 등기에 기재된 과거 매매가액이고, 현재 시세를 나타내는 최근 거래로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 340,599,000원 | 34.3% | 335,030,614원 | 264,969,386원 |
| 4회 유찰 시 | 238,419,299원 | 24.01% | 234,281,429원 | 365,718,571원 |
| 5회 유찰 시 | 166,893,509원 | 16.81% | 163,757,000원 | 436,243,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 340,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,568,386원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 600,000,000원 | 335,030,614원 |
| 근저당 미배당 | - | 264,969,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 팔달새마을금고에 배당되지만 채권최고액 기준 264,969,386원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 미배당 근저당 채권 자체는 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역 남서측 인근 세교택지지구 내 상업지대입니다. 주변에는 숙박시설·오피스텔·대형마트가 혼재하고 서측 인근에 물향기수목원이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 간선도로·버스정류장·오산대역이 있어 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2019.11.26입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 서측 약 20m 왕복 4차선도로, 남측 약 10m 왕복 2차선도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·세교지구 지구단위계획구역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 전체 토지면적은 2,562㎡, 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다.
- 환금성. 역세권 상업지대 1층이라는 장점은 있으나, 인접 5개 호실 통합영업 상태와 104호 단독 분리사용성, 상가 수익성과 공실 위험을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 원본 확인. ‘트리플’의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 전입세대확인서로 확인하세요.
- 중복 점유 기재 확인. ‘트리플2(안재덕)’와 ‘트리플’이 동일 점유관계의 중복 기재인지, 별도의 점유자인지 확인해야 합니다.
- 통합영업 범위 확인. 104~108호 사이의 벽체 철거, 출입 동선, 전기·수도·가스·배기·소방 연결 상태를 현장에서 확인하세요.
- 분리·원상복구 비용. 104호 단독 임대나 매각을 위해 필요한 칸막이, 설비 분리, 출입구 복구 비용을 응찰가에서 공제해야 합니다.
- 최근 상가 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 물향기시티 1층 상가의 최근 매매·임대·공실·관리비를 별도로 확인하세요.
- 영업시설 명도. 카페 집기·인테리어·간판·주방설비의 소유관계와 철거 책임, 영업 중단에 따른 협의 난도를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 상가 관리비 체납, 공용부분 부담, 전기·수도 분리계량 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34%라는 숫자보다, 104호를 단독으로 쓸 수 있는지가 핵심”
이 물건은 감정가 9.93억원에서 3억 4,059만 9,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래와 임대수익 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 등기부상 권리는 비교적 단순하고 예상 인수액도 0원으로 계산되지만, 전입일·보증금 미상의 점유 기재가 남아 있고 104호부터 108호까지 하나의 카페로 운영 중입니다.
등기는 단순, 현장은 복합. 입찰의 승부처는 근저당 미배당액이 아니라 미상 점유자의 실제 권리, 104호 단독 명도 가능성, 인접 호실과의 설비 분리, 원상복구 비용과 현재 상가 시세입니다. 이 항목들이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.