광주지방법원 2024타경87868. 광주광역시 남구 사동 123-2의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층이 주택으로 이용 중이고, 부속건물은 멸실 상태입니다. 감정가 254,573,840원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 114,050,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계를 확인해야 하는 물건입니다.
현황조사·매각물건명세서에는 박지운이 확인되고 전입일은 2021.05.10입니다. 말소기준권리는 2024.06.12 주식회사전북은행의 가압류이므로 전입일 자체는 그보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 이를 근거로 곧바로 확정적인 인수액을 계산할 수는 없습니다. 따라서 본건은 대항력 가능·인수액 미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87868 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 사동 123-2 · 광주광역시 남구 사직안길 9-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 주택 |
| 소유자 | 박찬수 |
| 토지 | 264.5㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 254,573,840원 / 114,050,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 19,874,398원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 제시외 건물 매각 포함 · 일괄매각 · 부속건물 건평 11평8홉 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
등기부상 현재 권리분석의 말소기준은 2024.06.12 주식회사전북은행 가압류 11,398,168원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정, 나주배원예농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014.03.10 설정된 나주배원예농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 박지운 1명, 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지운 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 금액 미상 |
전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 사용 부분도 알 수 없습니다. 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 보증금 원액과 배당요구 여부, 실제 점유 범위를 확인하기 전에는 실질취득비용을 최저매각가 114,050,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 114,050,000원으로 감정가 254,573,840원의 44.8%입니다. 다만 확인 가능한 최근 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 박지운의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금 중 미배당액이 인수된다면 실제 취득비용은 낙찰가 + 인수액이 되므로, 명목 최저가만 보고 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,700원 |
| 1. 가압류 · 주식회사전북은행 | 11,398,168원 | 11,398,168원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,920,000원 | 17,920,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 19,874,398원 | 19,874,398원 |
| 4. 가압류 · 나주배원예농업협동조합 | 24,888,265원 | 24,888,265원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,572,469원 |
현재 회차의 계산상 채권 74,080,831원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 37,572,469원입니다. 이 계산에는 박지운의 보증금이 반영돼 있지 않으므로, 임차보증금 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주사직공원 북측 인근이며, 부근은 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 어렵고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1·2층은 주택으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 264.5㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 467,000원/㎡입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브 및 세멘와즙 2층건이며 위생설비·난방설비가 있습니다.
- 매각조건. 제시외 건물 매각 포함, 일괄매각이며 부속건물 건평 11평8홉은 멸실 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박지운 보증금 확인. 보증금 원액과 실제 점유 부분을 확인해 인수 가능 금액을 먼저 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당·인수 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수액이 확인되면 낙찰가와 합산해 실제 취득비용을 산정해야 합니다.
- 차량진입 점검. 감정평가상 본건까지 차량진입이 어렵다고 기재돼 있으므로 현장 접근성을 확인해야 합니다.
- 멸실 부속건물 확인. 제시외 건물 포함·부속건물 멸실 사항을 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역·역사문화환경보존지역 조건을 실제 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가 45%보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 254,573,840원에서 3회 유찰돼 최저가가 114,050,000원, 즉 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 지금 단계에서 그 숫자를 곧바로 ‘싸다’고 해석하면 안 됩니다. 2021.05.10 전입한 박지운은 말소기준권리보다 앞선 전입자이고, 정작 보증금이 확인되지 않았습니다.
등기부상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입자의 실제 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지 매수인 부담은 미상입니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차관계를 확정하고, 인수액이 있다면 이를 낙찰가에 더해 실질취득비용을 계산한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 박지운의 보증금입니다.
