수원지방법원 2025타경54262. 오산시 수청동 물향기시티 1층 108호의 근린시설입니다. 소유자는 이성철이고, 2020.02.06 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 599,200,000원입니다. 같은 날 팔달새마을금고가 채권최고액 332,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.06 팔달새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 203,399,000원으로 감정가 593,000,000원의 34.3%까지 내려온 상태입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현황조사상 임차인은 트리플2(TRIPLE2)(안재덕) 1명이고 보증금 110,000,000원, 월차임 6,600,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2020.06.22로 말소기준인 2020.02.06 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족이 생기더라도 그 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 108호 · 경기도 오산시 청학로 222 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 108호 · 인접 104·105·106·107호와 벽체 구분 없이 근린생활시설(TRIPLE2 BRUNCH CAFE)로 이용 |
| 소유자 | 이성철 (2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 599,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 203,399,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 281,437,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차, 인수 0원
말소기준은 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당권입니다. 임차인의 전입일은 2020.06.22로 그보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 임차보증금 110,000,000원이 존재하지만 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 트리플2(TRIPLE2)(안재덕) | 106,107,108호 121.2600㎡ | 110,000,000원 | 6,600,000원 | 2020.06.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없는 임차인이므로 배당 결과와 별개로 매수인이 보증금을 인수하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 현재 가격 — 감정가 34.3%, 시세 판단은 별도
감정가는 593,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 203,399,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 203,399,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 개별 점포의 위치·전면성·업종·공실·임대수익과 통합 사용 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 현재 34.3%라는 숫자는 감정가 대비 위치로만 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,647,586원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 332,400,000원 | 199,751,414원 |
| 미배당 · 팔달새마을금고 | - | 132,648,586원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 203,399,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 집행비용 3,647,586원을 제외하면 팔달새마을금고에 199,751,414원이 배당되고, 채권최고액 기준 132,648,586원이 미배당으로 남습니다. 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 104~108호 통합 사용 — 물건의 핵심 변수
매각물건명세서 비고에 따르면 108호는 인접 104·105·106·107호와 함께 벽체 구분 없이 일괄하여 ‘TRIPLE2 BRUNCH CAFE’로 이용 중입니다. 부출입구 복도 쪽 벽체에 있는 출입문 상단에는 ‘108’ 표시가 있습니다.
감정인 회신에서는 현재 경계벽이 없지만 일시적인 상태로 보이고, 과다한 비용이 들지 않아 복원이 용이한 것으로 판단했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 그럼에도 낙찰자가 108호만 독립적으로 사용하거나 임대하려면 현 영업시설 철거·경계복원·출입동선의 현실적 가능성을 직접 점검하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동, 지하철 1호선 오산대역 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오산대역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 1층 108호이며, 현재 인접 104~107호와 함께 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구), 토지면적 2,562.0㎡, 공시지가 2,496,000원/㎡, 평지의 사다리형·중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 현황조사상 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)가 106·107·108호 121.2600㎡를 점유합니다. 낙찰 후 인도 범위와 실제 영업상태를 확인해야 합니다.
- 대항력은 없음. 전입일 2020.06.22는 말소기준 2020.02.06 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 현장 점유관계와 인도 협의는 별개의 문제입니다.
- 경계 복원. 104~108호가 벽체 없이 하나의 카페로 사용 중입니다. 감정인은 복원이 용이하다고 봤지만 실제 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 적정가를 정하지 말고 인근 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 142,379,300원, 5회 유찰 시 99,665,510원입니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유·시설 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 ‘분리 가능성’이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2020.06.22로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 3회 유찰로 최저가가 203,399,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없고, 108호가 104~107호와 함께 벽체 없이 하나의 브런치카페로 사용 중입니다. 감정인은 경계 복원이 용이하다고 판단했지만, 실제 낙찰자의 수익성과 환금성은 독립 호실로 얼마나 원활하게 복원·사용할 수 있는지와 현재 가격이 실제 상권 가치에 비해 적정한지에 달려 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현장성은 검증이 필요한 근린시설입니다.
