수원지방법원 2025타경54263. 경기도 오산시 수청동 물향기시티 1층 107호 근린시설입니다. 이 물건은 감정가가 581,000,000원이지만 5회 유찰되면서 최저매각가가 97,649,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심을 끌 만한 낙폭입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 감정가보다 얼마나 떨어졌느냐보다, 실제로 어떤 공간과 권리를 취득하고 그 공간을 독립적으로 활용할 수 있느냐입니다.
이 물건의 말소기준권리는 2020년 2월 6일 설정된 팔달새마을금고 근저당권(채권최고액 332,400,000원)입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 경매개시결정도 그 이후입니다. 점유 중인 임차인은 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)로 조사되었지만, 신고일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.
다만 이 임차인은 107호만 별도로 사용하는 형태가 아닙니다. 실제 영업장은 인접 호수들과 통합된 TRIPLE2 BRUNCH CAFE입니다. 따라서 매수인이 107호를 취득하더라도 통합된 영업공간에서 해당 호수를 구분하고 인도받는 과정은 별도의 문제가 될 수 있습니다. 권리 인수액 0원과 명도 난도 0은 전혀 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로 222 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 10층 중 1층 |
| 현재 이용상태 | 인접 104·105·106·108호와 통합하여 TRIPLE2 BRUNCH CAFE로 이용 중 |
| 소유자 | 이성철 · 2020.02.06 소유권이전 · 거래가액 577,800,000원 |
| 감정가 | 581,000,000원 |
| 최저매각가 | 97,649,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 팔달새마을금고 |
| 청구금액 | 281,437,680원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당권 · 채권최고액 332,400,000원 |
| 조사 임차인 | 실제 임차인 1명 · 트리플2(TRIPLE2)(안재덕) |
| 매수인 인수액 | 0원 (등기 및 확인된 임차관계 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
권리의 핵심 기준일은 2020.02.06입니다. 같은 날 소유권이 이성철에게 이전되고, 팔달새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 332,400,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2019년 주식회사생보부동산신탁 앞으로 설정되었던 신탁등기는 2020.02.06 이미 말소되었습니다. 이후 2025.02.05 팔달새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었고, 이는 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 별도의 선순위 부담은 확인되지 않습니다.
채권최고액: 332,400,000원
매각으로 소멸하는 권리: 해당 근저당권 및 이후 경매개시결정
기존 신탁등기: 이미 말소
등기상 매수인 인수액: 0원
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 통합점포 명도가 핵심
현황조사에 등장하는 실제 임차인은 1명입니다. 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)가 106·107·108호에 걸친 121.2600㎡를 사용하며, 보증금 110,000,000원, 차임 6,600,000원으로 조사되었습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
트리플2(TRIPLE2)(안재덕) 106·107·108호 · 121.2600㎡ 차임 6,600,000원 |
110,000,000원 | 2020.06.22 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
임차인의 신고일은 2020.06.22로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.02.06보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계에서는 선순위 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판정됩니다. 보증금 110,000,000원이 존재하더라도 이를 매수인이 그대로 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
우선변제는 확정일자 및 배당요구 관계를 추가로 확인해야 하므로 단정하지 않습니다. 현재 예상배당은 임차인에게 별도 배당을 배정하지 않은 계산이며, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 관련 서류 및 적용 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 아니다
감정가 581,000,000원에서 출발한 이 물건의 현재 최저매각가는 97,649,000원입니다. 5회 유찰에 따른 가격이며 감정가 대비 비율은 16.81%입니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 현재 시장에서 독립된 107호 근린시설이 얼마에 거래될 수 있는지를 나타내는 지표가 아닙니다. 특히 이 물건은 통합 영업장 일부이므로 일반적인 독립 점포와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 97,649,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,354,300원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 47,848,010원 | 8.24% | 0원 |
6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 해당 가격에 실제 매각이 진행되거나 낙찰된다는 의미는 아닙니다. 인수액은 조사된 권리관계 기준이며 취득 부대비용과 명도·시설분리 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,157,682원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 332,400,000원 | 95,491,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 97,649,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,157,682원을 공제한 95,491,318원이 팔달새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
근저당 채권최고액 332,400,000원을 기준으로 한 미배당액은 236,908,682원입니다. 이는 실제 확정 채무액이 아니라 채권최고액 기준 계산상 부족액이며, 부족액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 281,437,680원으로 별도 구분해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 97,649,000원 | 95,491,318원 | 236,908,682원 |
| 6회 유찰 시 | 68,354,300원 | 66,723,923원 | 265,676,077원 |
| 7회 유찰 시 | 47,848,010원 | 46,586,746원 | 285,813,254원 |
미배당액은 근저당 채권최고액 기준 추정치입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인의 최우선변제 가능성 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동 소재 오산대역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 수목원 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오산대역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 10층 건물 중 1층 107호입니다. 기본적인 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 지하주차장시설이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하는 입지입니다. 토지는 사다리형 평지이며, 공부상 지목은 대지, 이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 거래 적용요건도 확인해야 합니다.
- 공부 및 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 통합 영업장으로 사용 중인 내부 공간의 경계와 시설 분리 문제는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 오산대역 인근의 1층 근린시설이라는 입지 장점은 있으나, 이미 5회 유찰되었습니다. 다른 호수와 통합된 점포 일부라는 특성 때문에 독립 매수 수요와 재임대 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 토지 참고. 토지면적 2,562.0㎡, 공시지가 2,496,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중인 토지입니다. 이 공시지가를 107호의 독립 매매시세로 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 통합점포 현장 확인. 104·105·106·107·108호가 하나의 영업장으로 이용되는 상태에서 경매대상 107호의 실제 경계, 벽체, 출입구, 시설 배치를 확인해야 합니다. 인접 호수 전체가 이번 매각대상인 것으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 독립 사용 가능성. 107호만 구분해 점포로 운영하거나 재임대할 수 있는지, 출입구·전기·급배수·환기 및 소방 관련 설비의 독립성을 확인해야 합니다. 시설 변경이 필요하다면 관리주체와 관계 기관의 허용 여부도 점검해야 합니다.
- 임차인 점유 및 명도. 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)의 점유범위와 실제 운영 상태를 확인하고, 대항력 판정의 기초가 되는 신고일 및 임대차 관계를 최신 서류와 대조해야 합니다. 계약기간, 인도 협의 가능성, 인도명령 대상 여부도 확인해야 합니다.
- 보증금과 우선변제. 보증금 110,000,000원은 여러 호수에 걸쳐 조사된 금액입니다. 호수별 계약관계, 확정일자 및 배당요구를 확인하고, 상가임대차 관련 최우선변제 적용 가능성도 검토해야 합니다.
- 실거래·임대 시세. 물향기시티 내 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가격과 임대조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·공용부분. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다. 통합점포 사용에 따른 공용설비 및 관리비 정산 문제도 점검할 필요가 있습니다.
- 배당 및 권리 재확인. 팔달새마을금고 근저당권, 기존 신탁 말소, 후순위 임의경매개시결정의 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인접호수 통합 이용에 관한 비고를 반드시 확인하고, 매각대상 목록·현황조사서·감정평가서·건축물대장·집합건물 도면을 함께 검토해야 합니다.
- 입찰가 산정. 낙찰가뿐 아니라 취득 부대비용, 명도비, 시설 분리·원상복구 비용 및 재임대까지의 공실 위험을 종합해 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 것은 독립 활용 가능성
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2020.02.06 팔달새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소되었으며, 조사된 임차인 역시 기준일 이후의 신고로 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 확인된 등기·임차관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 매각대상은 일반적인 독립 점포가 아니라, 여러 호수를 통합해 운영하는 브런치카페의 일부인 107호입니다. 다른 호수와 공간을 공유하는 상태에서 107호만 인도받아 독립적으로 사용할 수 있는지가 핵심 변수입니다. 또한 5회 유찰은 가격이 크게 내려왔다는 사실과 함께 매수 수요나 물건 활용에 어려움이 있을 수 있다는 경고로 해석할 필요가 있습니다.
감정가 581,000,000원 대비 최저가 97,649,000원이라는 큰 낙폭은 분명하지만, 최근 실거래가격과 독립 임대 가능성을 검증하기 전까지는 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 근린시설의 환금성, 장기간 유찰 이력, 통합점포의 명도·분리 부담을 고려하면 보수적인 접근이 타당합니다.
권리 인수는 낮은 위험, 실물 활용과 환금성은 높은 주의가 필요한 물건. 이 경매의 성패는 감정가 대비 할인율이 아니라 107호를 실제로 어떤 상태로 인도받고, 얼마의 비용으로 독립 활용하거나 처분할 수 있느냐에 달려 있습니다.
