수원지방법원 2025타경54263. 오산시 수청동 물향기시티 1층 107호로, 감정평가상 인접호수와 함께 근린생활시설 ‘TRIPLE2 BRUNCH CAFE’로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 이성철은 2020년 2월 6일 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 577,800,000원입니다. 같은 날 팔달새마을금고가 채권최고액 332,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다.
2025년 2월 팔달새마을금고가 임의경매를 신청했고 청구금액은 281,437,680원입니다. 현재 최저매각가는 두 차례 유찰된 284,690,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 확인된 실거래 지표가 없으므로, 가격 판단은 주변 동일 용도 점포의 실제 거래·임대수익·관리비와 함께 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 107호 도로명: 경기도 오산시 청학로 222 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접호수와 함께 근린생활시설(TRIPLE2 BRUNCH CAFE)로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층/지상 10층 건물 내 제1층 제107호 |
| 소유자 | 이성철 (2020.02.06. 소유권이전, 등기 거래가액 577,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 284,690,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔달새마을금고 / 281,437,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.02.06. 팔달새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 332,400,000원이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 압류나 가압류는 확인되지 않으며, 배당표 기준 매수인이 별도로 인수할 금액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유는 남는다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 트리플2(TRIPLE2)(안재덕) | 106호·107호·108호 121.2600㎡ | 2020.06.22 | 110,000,000원 6,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 승계 없음 |
점유자의 전입일은 2020년 6월 22일로, 말소기준권리인 2020년 2월 6일 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 110,000,000원은 매수인이 인수하지 않으며, 실질취득액은 최저가 284,690,000원과 동일합니다.
대항력이 없다는 것은 보증금을 매수인이 승계하지 않는다는 뜻이지, 점유자가 자동으로 퇴거한다는 뜻은 아닙니다. 영업 중인 카페가 여러 호실을 통합 점유하는 상태이므로 인도명령 가능 여부, 영업시설 철거, 원상복구, 인접 호실 소유자 또는 임차인과의 협의가 실제 명도 난도를 좌우합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 581,000,000원이고 현재 최저가는 284,690,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 296,310,000원 낮은 금액이지만, 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 소유자 등기 거래가액 | 577,800,000원 |
|---|---|
| 감정가 | 581,000,000원 |
| 현재 최저가 | 284,690,000원 (감정가 49%) |
| 실질취득액 | 284,690,000원 (매수인 인수 0원) |
| 입찰보증금 참고액 | 최저가의 10% 기준 28,469,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 284,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,785,660원 |
| 1. 근저당 · 팔달새마을금고 | 332,400,000원 | 279,904,340원 |
| 근저당 미배당 | - | 52,495,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 279,904,340원이 팔달새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 52,495,660원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 284,690,000원 | 279,904,340원 | 52,495,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 199,283,000원 | 195,693,038원 | 136,706,962원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 139,498,100원 | 136,745,127원 | 195,654,873원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 신청채권자 팔달새마을금고의 배당 충족률은 낮아집니다. 그러나 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격이 내려가는 것과 명도·통합점포 해체 난도가 낮아지는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 104호·105호·106호·108호와 함께 근린생활시설 ‘TRIPLE2 BRUNCH CAFE’로 이용 중입니다.
- 입지. 오산대역 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·수목원이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 오산대역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 남측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다. 토지 형상은 사다리형 평지이고 중로각지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생급배수·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 근린시설 107호만 매각되지만 현재는 인접호와 통합 이용 중이므로, 독립 점포로 전환 가능한지에 따라 임대·재매각 수요가 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 현장 대조. 현황조사의 106호·107호·108호 점유 기재와, 매각물건명세서·감정평가의 104호·105호·106호·108호 통합 이용 기재를 현장에서 대조하세요.
- 독립 사용 가능성. 107호의 독립 출입구, 벽체, 전기계량기, 급배수, 주방·덕트, 냉난방 설비를 분리할 수 있는지 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 영업 중인 카페 점유자와의 인도 협의, 시설 철거·원상복구 비용을 입찰가에서 차감하세요.
- 인접호 관계. 통합 영업에 사용되는 시설물의 소유권과 인접호 사용권, 공용부분 변경 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%만 보지 말고 오산대역 인근 근린시설의 실제 매매가, 보증금·차임, 공실률과 관리비를 조사하세요.
- 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 전기·수도·가스 등 영업시설 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
등기권리만 보면 구조는 명확합니다. 2020년 팔달새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입일은 그 이후이므로 보증금 승계는 없습니다. 현재 최저가 284,690,000원에 낙찰되면 실질취득액도 같은 금액입니다.
그러나 이 물건은 권리 인수액보다 통합점포의 물리적·영업적 분리 문제가 더 중요합니다. 107호는 여러 인접호와 함께 카페로 사용되고 있고, 서류에 표시된 점유 범위도 서로 다르게 표현되어 있습니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 이를 곧바로 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 명도와 독립 사용성은 정밀 확인. 현장조사 결과가 입찰 여부와 가격 상한을 결정할 사건입니다.