46,339,000원
수원지방법원 2025타경54279. 용인시 기흥구 신갈동 나비하우스 102동, 전용 44.66㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 193,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 46,339,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차인 김명준은 임대차계약일 2021.12.01, 확정일자 2021.12.02, 전입·점유개시일 2022.01.10이고, 보증금은 195,000,000원입니다. 경매의 말소기준권리는 2025.02.11 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 46,339,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,234,102원을 제외한 45,104,898원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 149,895,102원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 실질취득비용은 46,339,000원 + 149,895,102원 = 196,234,102원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 커지는 구조라, 총비용은 보증금 195,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 331-9 2층 201호 · 신정로151번길 21-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.66㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 최광숙 · 2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 216,412,160원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 1.95억 임차보증금이 핵심
등기부의 과거 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 우리은행 근저당 357,480,000원은 2014.10.08 말소됐고, 영등포농업협동조합 근저당 114,000,000원은 2018.08.24, 하나은행 근저당 84,700,000원은 2022.01.10 각각 말소됐습니다. 현재 매수인에게 중요한 권리는 을구 7번 김명준의 주택임차권입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명준 | 주택전부 | 2022.01.10 | 2021.12.02 | 195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
김명준은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 그러나 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가 4,633만원은 ‘취득원가’가 아니다
이 사건은 최저매각가만 시세와 비교하면 완전히 잘못 읽게 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 올라갑니다. 현재 회차의 실질취득은 196,234,102원으로, 시세지표의 평균 196,666,666원과 거의 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 46,339,000원 | 149,895,102원 | 196,234,102원 |
| 5회 유찰 시 | 32,437,299원 | 163,546,572원 | 195,983,871원 |
| 6회 유찰 시 | 22,706,109원 | 173,102,601원 | 195,808,710원 |
③ 실거래 — 실질취득 기준으로 보면 안전마진이 거의 없다
나비하우스(102동)는 총 8세대이며, 비교 가능한 거래 3건은 다음과 같습니다. 최신 거래는 2022.01 전용 44.66㎡ 2층의 195,000,000원입니다. 시세 평균은 196,666,666원, 최고 205,000,000원, 최저 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 44.66㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 44.66㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 41.90㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 196,666,666원 |
현재 회차 실질취득 196,234,102원은 평균 196,666,666원의 약 99.8%로 사실상 시세 수준입니다. 최신 거래 195,000,000원보다도 실질취득비용이 높습니다. 따라서 최저가가 시세의 23.6%라는 표면적인 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
또한 최신 거래가 2022.01이고 비교 거래가 3건에 불과하므로, 매각기일 2026.08.28의 응찰가를 정할 때 과거 거래 평균만으로 충분한 안전마진이 있다고 보기도 어렵습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 1. 김명준 임차보증금 · 우선변제 | 195,000,000원 | 45,104,898원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 216,412,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,234,102원과 임차보증금 45,104,898원으로 매각대금 46,339,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 149,895,102원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 신갈6리 마을회관 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 급배수설비·소방설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 총 8세대 규모이며 확인된 거래는 3건, 최신 거래는 2022.01입니다. 개별 호수의 실제 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득원가로 보지 말 것. 현재 최저가 46,339,000원에 미배당 인수액 149,895,102원이 더해져 실질취득은 196,234,102원입니다.
- 추가 유찰도 같은 원리. 매각가가 내려가면 김명준 보증금의 미배당분이 늘어나므로 5회·6회 유찰 자체가 큰 가격할인으로 이어지지 않습니다.
- 임차보증금 채권 승계 확인. 한국주택금융공사가 김명준의 임차보증금반환채권 양수인이자 우선변제권 승계인으로 기재돼 있으므로 원본 배당요구·채권양수 관계를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도·명도 상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 실질취득 기준. 비교 기준은 46,339,000원이 아니라 약 196,234,102원입니다. 최신 거래 195,000,000원과 평균 196,666,666원을 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 재확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.95억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건을 최저가만 보면 193,000,000원짜리 다세대주택이 46,339,000원까지 떨어진 것으로 보입니다. 그러나 실제 구조는 정반대입니다. 김명준의 대항력 있는 보증금 195,000,000원 중 현재 배당으로 해결되지 않는 149,895,102원을 매수인이 떠안기 때문에, 실질취득비용은 196,234,102원입니다.
이는 시세 평균 196,666,666원의 약 99.8%이고 최신 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 총비용은 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 싸지만, 실질취득은 시세 수준입니다. 권리 인수를 정확히 계산하지 않고 4회 유찰만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
