수원지방법원 2025타경54279. 용인시 기흥구 신갈동 ‘나비하우스(102동)’ 2층 201호, 전용 44.66㎡의 다세대주택입니다. 표면적인 최저매각가는 감정가 193,000,000원의 34.3%인 66,199,000원입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 전입일이 경매개시결정일보다 앞선 임차권자 김명준의 보증금이 195,000,000원이고, 매각물건명세서가 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
현재 회차의 낙찰가 66,199,000원에서 집행비용 1,591,582원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 64,607,418원입니다. 따라서 보증금 잔액 130,392,582원이 남고, 이를 낙찰가와 합산한 실질취득액은 196,591,582원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어나므로 총 취득부담은 계속 약 196,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 331-9 2층 201호 도로명: 경기도 용인시 기흥구 신정로151번길 21-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.66㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최광숙 (2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 216,412,160원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 나비하우스(102동) · 8세대 · 2014.08.05 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 우리은행·영등포농업협동조합·하나은행 근저당에는 각각 뒤이은 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.01.16 등기된 김명준의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.01, 확정일자는 2021.12.02, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.01.10입니다. 말소기준인 2025.02.11 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖추었고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명준 임차권등기 | 주택 전부 | 195,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.01.10 | 우선변제 있음 확정 2021.12.02 | 공사 양수 한국주택금융공사 |
한국주택금융공사는 김명준의 임차보증금반환채권을 양수하고 우선변제권을 승계한 경매신청채권자입니다. 따라서 한국주택금융공사를 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 김명준 1명이고, 공사는 그 반환채권의 양수인입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 각 회차의 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 34.3% | 66,199,000원 | 130,392,582원 | 196,591,582원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 46,339,300원 | 149,894,807원 | 196,234,107원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 32,437,509원 | 163,546,366원 | 195,983,875원 |
④ 실거래 비교 — 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득
확인되는 동일 면적대 거래는 3건으로, 거래 시점은 2021.06부터 2022.01까지입니다. 평균 거래가는 196,666,666원, 최저 190,000,000원, 최고 205,000,000원이며 최신 거래는 2022.01의 195,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 매각기일과 시간 간격도 크므로 현재 가격을 확정하는 자료라기보다 실질취득액의 수준을 점검하는 기준으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 44.66㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 44.66㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 41.9㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 196,666,666원 |
감정가 193,000,000원은 거래 평균보다 낮지만, 낙찰자가 실제로 부담할 현재 회차의 총액은 196,591,582원입니다. 이는 거래 평균과 불과 75,084원 차이이고, 동일 호수의 2022.01 거래가 195,000,000원을 웃돕니다. 따라서 최저가 66,199,000원만 근거로 싸다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,591,582원 |
| 1. 임차인 김명준 보증금 | 195,000,000원 | 64,607,418원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 357,480,000원 | 0원 |
| 3. 영등포농업협동조합 근저당 | 114,000,000원 | 0원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 84,700,000원 | 0원 |
| 5. 한국주택금융공사 청구 | 216,412,160원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 소진됩니다. 김명준의 보증금 부족분 130,392,582원은 매수인이 인수합니다. 배당표에 표시된 근저당에는 등기 타임라인상 말소기록이 뒤따르므로, 입찰 전 현재 등기와 실제 신고채권을 원문으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 신갈6리 마을회관 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 사다리형 완경사 토지로 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 255.0㎡, 공시지가 1,109,000원/㎡이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 거래도 3건뿐입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 최저가 66,199,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 196,591,582원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당기일의 실제 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산하고, 보증금반환채권 양도 및 우선변제권 승계 서류를 확인하세요.
- 임차권 말소 조건. 인수액 변제 후 임차권등기를 어떻게 말소할지, 말소서류 교부와 점유 인도 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 배당채권 대조. 말소등기가 확인되는 과거 근저당이 배당표상 0원 항목으로 남아 있으므로 현재 등기부와 배당요구 채권을 원문 대조하세요.
- 거래가격 재확인. 비교 거래가 2021.06~2022.01에 집중돼 있어 2026년 매각기일 기준 현장 중개시세와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 내부 상태와 명도 협의 가능성을 현장 조사하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권양수 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,619만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 66,199,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김명준의 대항력 있는 보증금 195,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 후 남는 130,392,582원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득액은 196,591,582원으로 실거래 평균 196,666,666원과 사실상 같고 최신 거래가 195,000,000원보다 높습니다.
한 번 더 유찰되거나 두 번 더 유찰돼도 인수액이 증가해 총 부담은 196,234,107원, 195,983,875원으로 거의 움직이지 않습니다. 권리관계의 핵심은 분명하지만, 가격 할인은 사라지고 인수 부담만 남는 구조입니다. 8세대 다세대주택의 환금성과 오래된 거래 표본까지 감안하면 결론은 명확합니다. 최저가에는 현혹되지 말고, 실질취득액 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.