313,159,000원
수원지방법원 2025타경54301. 동탄역 북동측 인근 우성르보아시티 1층 108호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 소유자 홍재표가 2024년 5월 21일 매매를 원인으로 거래가액 889,702,600원에 취득했고, 같은 달 영광군수산업협동조합 명의의 채권최고액 730,800,000원 근저당권이 설정됐습니다.
현재 최저매각가는 313,159,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 주변 상가의 최근 거래나 임대료 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 수익성이 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 1층 근린시설임에도 세 차례 유찰됐고 현황도 공실이므로, 입찰 전에는 실제 영업 수요와 임대 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54301 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 에이동(오피스텔동) 108호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 557-9 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 18층 중 1층 |
| 소유자 | 홍재표 (2024.05.21. 매매, 거래가액 889,702,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 913,000,000원 / 313,159,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 615,473,344원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 계산상 매수인 인수 0원
권리판정상 말소기준은 2024.11.19. 롯데카드 가압류입니다. 그 뒤 등기된 인천신용보증재단·우리카드·중소기업은행·삼성카드의 가압류, 경매개시결정, 국세 및 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 확인된 임차인 명세는 없으며, 감정평가상 현황도 공실입니다. 계산된 매수인 인수금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 판단은 보류
감정가 913,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 313,159,000원입니다. 금액 차이는 599,841,000원이며, 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 매각가 시나리오는 219,211,300원, 5회 유찰 시에는 153,447,910원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 313,159,000원 | 146,684,190원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 219,211,300원 | 239,316,622원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 153,447,910원 | 304,159,325원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가더라도 매수인 인수금은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 146,684,190원에서 239,316,622원, 304,159,325원으로 커집니다. 이는 채권자 회수 문제이지 매수인이 그 부족액을 승계한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,159,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,184,226원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 | 23,498,789원 | 23,498,789원 |
| 갑구 7번 가압류 · 인천신용보증재단 | 48,840,074원 | 48,840,074원 |
| 갑구 8번 가압류 · 우리카드 | 10,337,095원 | 10,337,095원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 319,772,495원 | 225,298,816원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 40,484,496원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 | 11,726,015원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 454,658,964원 중 307,974,774원이 배당되고, 미배당액은 146,684,190원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 동탄역(SRT) 북동측 인근으로 대규모 아파트단지, 주상복합, 상업시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동탄역 GTX-A·SRT가 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 북측과 남측으로 중로에 접한 세로장방형 평지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전, 지하주차장과 승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 호실이나 현재 공실이며, 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기·채권양도 원본 확인. 근저당 말소 표시와 근저당권 이전등기, 경매신청자 및 현재 채권자 관계를 등기부와 경매기록으로 대조하세요.
- 실제 임대수요 확인. 현재 공실이므로 인근 1층 상가의 보증금·월세·공실 기간과 실제 계약 사례를 중개업소에서 확인하세요.
- 업종 가능성 확인. 전용부분의 구조, 출입 동선, 간판 노출, 주차 이용과 관리규약상 업종 제한을 확인하세요.
- 관리비와 공실 비용. 체납 관리비와 월 고정관리비를 관리사무소에 확인해 낙찰 후 공실 유지비를 계산하세요.
- 세금 확인. 국세와 화성시 압류가 존재하므로 당해세 및 실제 배당 순위를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 비율보다 현재 매매가·임대수익률·공실 위험을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 현장 확인. 호실 내부 상태와 전면 가시성, 유동인구, 주변 공실 점포 수를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 등기상 핵심은 2024.11.19. 롯데카드 가압류가 말소기준으로 계산되고, 이후 가압류와 압류가 매각으로 소멸하며 매수인 인수금이 0원이라는 점입니다. 확인된 임차인도 없습니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 감정가 913,000,000원이 세 차례 유찰돼 313,159,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 이 호실은 근린생활시설·현황 공실이고, 현재 가격과 비교할 실거래 및 임대료 자료가 없습니다. 더구나 등기상 근저당 말소 표시와 권리이전 기록, 신청채권자 배당 0원 계산이 함께 존재해 원본 대조도 중요합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격과 채권관계는 현장·원본 확인 후 판단입니다.
