수원지방법원 2025타경54301. 경기도 화성시 동탄역 인근 우성르보아시티 1층에 있는 근린생활시설입니다. 소유자 홍재표 씨가 2024.05.24 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 889,702,600원입니다. 같은 날 영광군수산업협동조합 명의의 채권최고액 730,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류와 경매개시결정, 세금 관련 압류가 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 감정가에서 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율이 크더라도 임차수요·임대료·공실기간·재매각 가능성을 확인하기 전에는 투자수익을 판단하기 어렵습니다. 특히 6회 유찰이라는 경과는 현재 가격에서도 매수 수요를 신중히 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 에이동(오피스텔동) 108호 |
| 등기상 소재 표시 | 경기도 화성시 동탄구 여울동 1088-2 우성르보아시티 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 557-9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 18층 중 1층 에이동 108호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 홍재표 (2024.05.24 소유권이전 · 거래가액 889,702,600원) |
| 감정가 | 913,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,412,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 | 11.76% |
| 신청채권자 | 영광군수산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 615,473,344원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이력 확인
정리된 말소기준권리는 2024.11.19 롯데카드 주식회사 가압류입니다. 해당 가압류 이후의 인천신용보증재단·우리카드·중소기업은행·삼성카드 가압류, 경매개시결정 및 국·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
이 기록들만으로 근저당권의 현재 효력이나 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다. 원 근저당권의 최종 말소 여부, 이전등기의 효력, 경매신청채권자의 지위 및 배당순위를 최신 등기사항전부증명서와 경매기록으로 확인해야 합니다.
임차·점유 관계
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가서에서는 근린생활시설의 이용상태를 현황 공실로 기재하고 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 공실 상태만으로 임대차관계가 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%
감정가는 913,000,000원, 현재 최저매각가는 107,412,000원입니다. 최저가는 감정가의 11.76%에 해당합니다. 그러나 실제 매매가격이나 임대수익을 기준으로 검증한 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 경매 진행 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 107,412,000원 | 11.76% | 349,550,732원 |
| 7회 유찰 시 | 75,188,400원 | 8.24% | 381,223,955원 |
| 8회 유찰 시 | 52,631,880원 | 5.76% | 403,374,458원 |
향후 유찰 시나리오는 예상 계산값이며, 실제 다음 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
최근 실거래가·실제 임대료·공실기간·관리비를 확인하지 않은 상태에서는 최저매각가 107,412,000원이 실제 시장가치보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,303,768원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드 | 23,498,789원 | 23,498,789원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 48,840,074원 | 48,840,074원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 10,337,095원 | 10,337,095원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 319,772,495원 | 22,432,274원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 40,484,496원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 11,726,015원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 454,658,964원 | 105,108,232원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 349,550,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,303,768원을 공제한 후 채권자에게 105,108,232원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액 349,550,732원은 낙찰자가 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
또한 원 근저당권의 말소 표시와 채권양도에 따른 이전등기 기록이 함께 존재합니다. 따라서 이 표의 배당순위는 확정된 법적 판단이 아니며, 근저당권의 효력 및 신청채권자 지위를 검증한 뒤 다시 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄역(SRT) 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 주상복합, 상업시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 동탄역(GTX-A·SRT)이 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 18층 건물 중 1층 점포입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내부는 시멘트몰탈 위 페인팅 등의 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화전, 지하주차장, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측은 광대로, 북측과 남측은 중로에 접합니다. 상업시설 접근성 측면에서 확인할 요소입니다.
- 토지이용. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 6,831,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 본건 개별 점포의 직접적인 시장가격을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동탄역 인근 상업지역이라는 입지적 장점과 별개로, 본건은 현황 공실이면서 6회 유찰된 물건입니다. 현재 임대수요 및 매매수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2024.11.19 롯데카드 가압류가 말소기준으로 계산된 근거와 2024.05.24 근저당권의 실제 말소 상태를 대조하세요.
- 근저당권 이전관계. 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전기재가 현재 어떤 효력을 갖는지 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 영광군수산업협동조합의 청구액 615,473,344원과 예상배당액 0원 사이의 관계를 확인하고 실제 배당순위를 재검토하세요.
- 세금 관련 압류. 국 및 화성시 압류가 존재하므로 당해세·체납액·배당 가능성과 매수인에게 남을 수 있는 부담을 확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금 관계를 확인하세요.
- 실제 임대수익 검증. 주변 유사 점포의 실거래 및 임대 사례, 보증금·월세, 예상 공실기간을 확인한 후 수익성을 검토하세요.
- 관리비·유지비 확인. 공실기간의 관리비와 공용부분 미납금, 시설 유지비, 재임대에 필요한 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
- 실제 영업 가능성. 해당 호실의 출입 동선, 가시성, 주차 편의, 업종 제한, 건축물 용도 및 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 107,412,000원이라는 최저가만으로 수익이 보장되지는 않습니다. 시세·임대료·유지비를 반영하여 입찰가격을 정해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서·최신 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 11.76%가 곧 시장의 11.76%는 아니다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 최저매각가 107,412,000원입니다. 감정가 913,000,000원과 비교하면 매력적인 가격처럼 보일 수 있습니다. 하지만 감정가와 실제 거래 가능한 가격은 다를 수 있습니다.
권리 측면에서는 임차인 신고가 없고, 현재 예상배당에 따른 인수액도 0원입니다. 그러나 근저당권 말소·이전 기록과 경매신청채권자의 배당 문제가 남아 있어 단순한 권리 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 현황 공실인 근린생활시설이라는 점도 별도의 검토가 필요합니다.
따라서 결론은 가격만 보고 입찰하지 말 것입니다. 최신 권리관계를 확인하고, 실제 시장가격과 임대수익을 검증한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 낮은 최저가는 검토의 출발점일 뿐, 저가 매수의 증거는 아닙니다.
