인수는 0원, 그러나 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 저가’는 아니다 — 라온지오피스텔 101호·104호

수원지방법원 2025타경54422. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가상 라온지오피스텔 제1층 제101호·제104호의 공부상 주용도는 휴게음식점입니다. 말소기준권리는 2020.01.30. 설정된 보령수산업협동조합의 근저당권 1,080,300,000원입니다. 그 뒤에 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 근저당권의 미배당액 역시 매수인이 승계하지 않습니다.

점유 관계는 단순하지 않습니다. 한동헌, 유명신, ㈜리치월드 엔터테인먼트(한동헌), 김현석 등 실제 임차인 4명이 조사됐습니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 낙찰 후 인도 협의와 명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다. 특히 유명신은 보증금이 미상이고, 김현석은 2025.04.25. 배당요구를 접수했으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 미배당액도 인수하지 않는다

말소기준은 2020.01.30. 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 주식회사동광씨앤에스 가압류, 국·수원시·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.03.14. 시작된 종전 임의경매는 2023.05.09. 취하되어 2023.05.11. 말소됐고, 이번 경매는 2025.02.12. 다시 개시됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음

네 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.01.30.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인된 임차인뿐 아니라 보증금이 미상인 유명신도 대항력 없는 후순위 점유자로 분석되며, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 임차인 수는 중복을 제외하지 않은 실제 임차인 4명입니다.

③ 가격 판단 — 34.3%는 감정가 대비 할인일 뿐

감정가 881,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 302,183,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 공부상 휴게음식점인 1층 집합건물로, 감정가 대비 하락률만 보고 일반적인 주거용 물건처럼 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 낙찰가와 같습니다. 기준 회차에서 302,183,000원, 4회 유찰 시 211,528,100원, 5회 유찰 시 148,069,670원입니다. 회차가 내려가도 채권자의 미배당액만 늘어날 뿐, 그 부족액이 매수인에게 이전되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,183,000원 가정)

집행비용을 제외한 297,152,438원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 등기에는 2025.09.09. 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 내용이 있으므로 최종 배당권자는 원본 배당표와 대조해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일월초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·호텔·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 이용상태. 공부상 주용도는 휴게음식점이며, 2필지 일단의 토지는 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 주차장과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 대로2류 접합, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호·104호 매각범위 확인. 주소 표기와 감정평가상 대상 호수가 함께 나타나므로 매각목록, 건물도면과 등기부를 대조하세요.
• 임차인 4명 현장 대조. 각 임차인의 실제 점유 구획, 영업 여부, 열쇠 인도 가능 시점과 퇴거 의사를 확인하세요.
• 유명신 보증금 확인. 보증금이 미상으로 조사되어 있으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
• 김현석 배당요구 확인. 2025.04.25. 배당요구 접수 내용과 우선변제·최우선변제 인정 여부를 원본에서 확인하세요.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 근저당 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구서와 배당표를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2025.09.09. 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 현재 채권자 지위를 확인하세요.
• 가격 기준 재설정. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 판단을 하지 말고, 휴게음식점 임대수익과 공실·명도·처분비용을 반영해 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸하지만, 운영 난도까지 사라지는 것은 아니다”

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당권 이후에 전입한 실제 임차인 4명과 후순위 압류·가압류는 매수인에게 승계되지 않으며, 기준 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 302,183,000원입니다. 채권자의 879,493,562원 미배당도 낙찰자가 부담하지 않습니다.

그러나 3회 유찰, 국세·지방세 압류 10건, 우선변제 여부가 확정되지 않은 임차인들, 101호와 104호의 점유 구획 및 공부상 휴게음식점 용도를 함께 고려해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 시세 대비 저가를 보증하지 않습니다. 권리 인수는 0원이지만, 명도·운영·환금성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.