3회 유찰로 감정가의 34.3% — 그래도 ‘싸다’고 단정할 수 없는 라온지오피스텔 104호

수원지방법원 2025타경54422. 수원시 권선구 구운동 라온지오피스텔 1층 104호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 공부 용도는 휴게음식점입니다. 말소기준권리는 2020년 1월 30일 보령수산업협동조합이 설정한 채권최고액 1,080,300,000원의 근저당권입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 근저당권은 2025년 9월 9일 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2020년 1월 30일로 유지됩니다. 현재 최저매각가는 167,041,000원으로 감정가의 34.3%이며, 매각대금에서 집행비용을 제외한 163,902,426원이 근저당권에 배당돼도 916,397,574원이 미배당되는 계산입니다. 이 미배당액은 계산상 매수인이 인수하는 임차보증금이 아니라 근저당 채권의 미회수분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 배당구조는 무겁다

말소기준 근저당 이후 국·수원시·국민건강보험공단의 압류가 이어졌고, 2022년 개시된 종전 임의경매는 2023년 5월 9일 취하돼 2023년 5월 11일 말소됐습니다. 이후 2025년 2월 12일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 포함되면 배당에서 먼저 차감돼 근저당권자 배당액은 달라질 수 있습니다.

점유 및 임차인 분석

현황조사에는 점유 기재가 총 4건 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 주소인 104호와 직접 일치하는 점유자는 김현석 1명입니다. 나머지 한동헌, 유명신, 주식회사 리치월드 엔터테인먼트는 모두 101호로 기재돼 본건 104호와 구분됩니다.

본건 104호 점유자 김현석의 전입일은 말소기준일인 2020.01.30보다 늦습니다. 보증금은 20,000,000원이고 배당요구일은 2025.04.25이나 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

② 가격 검증 — 감정가 34.3%, 시세 메리트는 판단 유보

현재 최저매각가 167,041,000원은 감정가 487,000,000원의 34.3%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공부상 휴게음식점인 근린시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,041,000원 가정)

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 해당 금액이 확인되면 근저당권 배당액이 줄어들 수 있으나, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 일월초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·호텔·단독주택·다세대주택이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 주용도는 휴게음식점입니다. 주거용 오피스텔이나 아파트로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 15층 건물이며 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역이며 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 104호 점유관계 재확인. 김현석의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 101호와의 구분. 현황조사에 101호 점유자 3건이 함께 기재돼 있으므로 출입구·경계·내부 이용관계가 명확히 분리되는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건의 법정기일과 당해세 금액을 확인해야 실제 배당순서를 계산할 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보인 101호 사건 진행과 배당관계를 확인해야 채권 회수구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
• 용도 적합성. 공부상 휴게음식점이므로 현재 영업 가능 상태, 내부 설비, 인허가 승계 가능 여부와 관리규약을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 상권의 근린시설 임대료·공실률·실거래와 예상 수익을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분과 점유자 명도비용을 별도 비용으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 조세채권 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다

이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020년 1월 30일 근저당권이 말소기준이고, 본건 104호 점유자 김현석의 전입은 2024년 10월 4일로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸해 계산상 실질취득액은 최저가 167,041,000원과 동일합니다.

그러나 감정가 487,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 실거래가 없고, 공부상 휴게음식점인 근린시설이며, 앞선 회차에서 응찰을 받지 못했습니다. 공동담보와 조세 압류도 배당 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만 가격·수익성 검증은 필수입니다.