수원지방법원 2025타경54432. 용인시 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-9호, 대상 면적 48.4㎡의 근린시설입니다. 감정가 481,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 164,983,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 65.7% 하락한 물건이지만, 상가는 감정가 할인율보다 임대차 승계 여부와 실제 상가 시세가 먼저입니다.
현재 예상배당표는 매각대금에서 집행비용 3,109,762원을 제외한 161,873,238원을 군인공제회 가압류에 배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 그런데 그 군인공제회 가압류와 관련 경매·압류는 등기부상 2014.04.08 강제경매 매각으로 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 현재 존속하는 2021.03.22 근저당은 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있습니다. 배당순위와 임차인 대항력의 출발점이 되는 말소기준권리를 원본 서류로 다시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-9호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상 면적 48.4㎡ · 상가동 1층 |
| 소유자 | 주식회사트윈월드 (2014.04.08 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 164,983,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중앙새마을금고 / 2,198,189,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2010.05.31 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준권리를 분리해야 한다
현재 사건의 임의경매는 2025.02.13 종로중앙새마을금고가 신청했습니다. 해당 근저당은 채권최고액 2,795,000,000원으로 설정됐고, 2025.08.20 엠씨아이대부주식회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 2025.02.07 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이나, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선차감돼 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
② 대상 호실 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 부분 | 사업자등록 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 임미선 1블록-9호 48.4㎡ | 2011.10.26 | 50,000,000원 월 2,420,000원 | 신청 2025.04.28 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 중복 없음 |
대상 호실과 주소·면적이 일치하는 임차인은 임미선 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월세는 2,420,000원이며 2025.04.28 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 단지 아파트 거래를 상가 할인율로 쓰면 안 된다
확인되는 최근 거래 12건은 래미안이스트팰리스1단지의 전용 117.67㎡~172.98㎡ 아파트 거래입니다. 대상 물건은 48.4㎡ 근린생활시설이고 면적도 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 1,276,833,333원과 최신 거래 1,235,000,000원에 비하면 최저가가 수치상 12.9%에 불과하지만, 물건 종류와 면적이 다른 거래이므로 ‘시세보다 87.1% 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.67㎡ | 14층 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 172.98㎡ | 8층 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 7층 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 19층 | 1,300,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 23층 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 148.66㎡ | 17층 | 1,250,000,000원 |
| 2026.03 | 129.7㎡ | 12층 | 1,330,000,000원 |
| 2026.03 | 117.78㎡ | 2층 | 1,177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 1,276,833,333원 |
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 164,983,000원 | 161,873,238원 | 42,717,217,638원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 115,488,100원 | 113,071,267원 | 42,766,019,609원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 80,841,670원 | 78,986,520원 | 42,800,104,356원 | 0원 |
모든 회차에서 소유자 잔여금은 0원이고, 신청채권자의 청구액 2,198,189,100원도 배당 시뮬레이션상 충족되지 않습니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권총액이 매각가를 크게 초과하므로 추가 유찰은 후순위 미배당을 늘릴 뿐입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 164,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,109,762원 |
| 갑구 2번 가압류 · 군인공제회 | 36,279,090,876원 | 161,873,238원 |
| 갑구 3번 가압류 · 군인공제회 | 미상 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 2,795,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사에이에스피컴퍼니대부 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 엘투케이대부주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 집행비용 이후 우선 차감될 수 있습니다. 또한 주식회사광주은행, 주식회사한국투자저축은행, 주식회사에이에스피컴퍼니대부, 엘투케이대부주식회사의 근저당에는 후속 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당채권 여부를 배당요구서와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛초등학교 북측에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정 대상 기호(1)~(7)는 근린생활시설이며, 공실·사무실·미용실·주얼리 매장·옷가게 이용이 함께 확인됩니다.
- 도로. 대상이 포함된 동천동 935 토지는 서측·남측 약 25m, 동측 약 12m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 교육환경보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 3,965,000원/㎡이며 토지면적은 32,821㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계는 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 대상 역시 3회 유찰된 근린시설이므로 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2011.08.09 군인공제회 가압류의 2014.04.08 말소 여부와 현재 사건 배당순위를 등기부·매각물건명세서·배당요구서에서 대조합니다.
- 임미선 임대차 확인. 2014년 강제경매 이후 임대차계약 갱신 여부, 점유의 연속성, 사업자등록 유지 여부, 확정일자 유무를 확인합니다.
- 인수액 재계산. 대항력이 인정될 경우 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 계산하고, 그 금액을 입찰가에 더해 실질취득액을 판단합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인합니다.
- 대상 호실 특정. 현황조사에는 같은 상가동의 다른 호실 점유자도 기재돼 있으므로 1블록-9호의 출입구·경계·전용부분과 실제 점유자를 현장에서 대조합니다.
- 상가 시세 조사. 단지 아파트 거래가가 아니라 48.4㎡ 안팎 근린시설의 최근 매매가·보증금·월세·공실기간을 기준으로 수익률을 산정합니다.
- 현재 이용상태 확인. 감정평가의 공실·사무실·매장 이용 내역과 현황조사의 임차인 점유가 대상 호실에 어떻게 대응하는지 확인합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 기준권리다
이 물건의 최저가는 164,983,000원으로 감정가 481,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 제시합니다. 하지만 배당의 출발점으로 사용된 2011년 군인공제회 가압류는 2014년 강제경매 매각으로 말소된 이력이 있고, 현재 존속권리 중 가장 이른 근저당은 2021.03.22 설정됐습니다.
대상 호실 임차인 임미선은 2011.10.26 사업자등록을 했고 보증금 50,000,000원에 2025.04.28 배당요구를 했습니다. 기준권리가 2021년 근저당으로 확정되고 점유·사업자등록의 연속성이 인정되면 대항력과 미배당 보증금 승계 문제가 다시 열립니다. 반대로 대항력이 부정되면 실질취득액은 최저가와 같은 164,983,000원입니다.
가격 측면에서도 단지 아파트의 12억 원대 거래를 48.4㎡ 상가의 시세로 사용할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 싸다는 증거가 아니라 시장의 낮은 응찰 의사를 보여주는 신호일 수 있습니다. 말소기준 확정, 임대차 연속성 확인, 동일 상가 실거래 확보. 이 세 가지가 끝나기 전에는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 안전합니다.