수원지방법원 2025타경54468. 화성시 봉담읍 수영리 한울마을 신창비바패밀리아파트 201동 9층 902호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 17층 중 9층이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 감정가 416,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 291,200,000원으로 낮아졌습니다.
등기부만 보면 말소기준은 2023.08.23. 설정된 대명새마을금고 근저당권입니다. 이후 하나캐피탈, 엔에이치농협캐피탈, 한국캐피탈, 롯데캐피탈, 경기신용보증재단의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 등기상 소멸 대상입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 점유·임대차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 수영리 673 한울마을 신창비바패밀리아파트 201동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 17층 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2008.06.05 |
| 소유자 | 이나경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 291,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 328,613,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차관계는 별도
2008년 소유권보존 이후 김미영에게 소유권이 이전됐고, 2012.09.05. 이려화가 280,000,000원에 취득했습니다. 이후 2020.02.13. 개명에 따라 소유자 명의가 이나경으로 변경됐습니다. 2023.08.23. 대명새마을금고가 채권최고액 351,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권은 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 실제 관계인 3명, 모두 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN BAILING | 2014.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN RONGFEN | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI LIYU | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람은 모두 말소기준일인 2023.08.23.보다 먼저 전입했습니다. 다만 전입일만으로 임대차계약, 실제 점유, 보증금 및 확정일자를 확정할 수 없으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 확인 대상은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 불가
최저가는 감정가 416,000,000원의 70%인 291,200,000원입니다. 그러나 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않고, 확인된 단지 정보의 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 가점이 있다고 판단할 근거는 없습니다.
한울마을신창비바패밀리2단지는 444세대이고 사용승인일은 2008.06.05입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 확인되지만, 최근 낙찰금액과 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 본건의 적정 입찰가는 임차보증금 확인 전에는 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,876,800원 |
| 2. 근저당권 · 대명새마을금고 | 351,600,000원 | 286,323,200원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 | 39,598,980원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 34,185,952원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 | 13,552,141원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈 | 9,060,493원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 477,997,566원 중 286,323,200원이 배당되고, 미배당액은 191,674,366원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 관계인의 배당 및 인수액과 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 291,200,000원 | 286,323,200원 | 191,674,366원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 232,960,000원 | 228,898,560원 | 249,099,006원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 186,368,000원 | 182,958,848원 | 295,038,718원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 17층 건물의 9층 902호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수영초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 공장 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 외곽도로를 통해 인근 간선도로로 접근할 수 있습니다.
- 설비. 전기, 위생 및 급배수, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세 사람의 실제 점유 확인. JIN BAILING, JIN RONGFEN, LI LIYU가 현재 목적물을 점유하는지 현장과 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 임대인·임차인 관계, 임차 부분, 보증금, 차임, 계약일과 계약기간을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 가능액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 대명새마을금고 명의로 설정된 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내역과 채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 및 관리비 확인. 국의 압류와 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 관할 기관과 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 확보하기 전에는 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 등기상 후순위 권리만 보면 단순합니다. 말소기준근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸 대상이고, 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준일보다 먼저 전입한 관계인이 3명이며 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다.
따라서 현재 확인 가능한 291,200,000원은 최저입찰가격일 뿐, 매수인의 실질취득가격이 아닙니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 “2회 유찰돼 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 전입 관계의 인수위험은 열려 있습니다. 입찰 판단은 세 사람의 실제 점유와 임대차계약, 보증금 및 배당요구 여부를 확인한 뒤에야 가능합니다.
