수원지방법원 2025타경54723. 용인 기흥구 중동 블레싱타워 4층 403호, 전용 64.9538㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 지하 2층·지상 4층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 구준영입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 3.2억”이 아닙니다. 이무윤 임차권에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 붙어 있어 그 부분의 승계 위험은 실질적으로 해소됐지만, 확약 대상이 아닌 김선관의 임차관계가 별도로 남아 있기 때문입니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 전체 실거래 평균은 219,700,000원이지만 2021년 300,000,000원 거래 2건이 섞여 있습니다. 최근 거래는 2024년 159,500,000원·160,000,000원· 179,000,000원으로 내려와 있고, 최근 12개월 평균은 166,166,666원, 최근 구간 대비 과거 구간 추세는 -44.6%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 한 사람만 해소한다

현재 말소기준은 2024.10.22 토스뱅크 가압류 41,796,764원입니다. 이보다 앞선 이무윤의 임차권등기와 김선관의 전입은 선순위에 위치합니다. 이무윤은 2021.03.15 전입, 2021.03.02 확정일자, 보증금 320,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인되며 배당요구도 했습니다. 다만 이무윤 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다.

반면 김선관은 2024.05.27 전입했고 2025.04.02 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 인수 금액도 현재 확정할 수 없습니다. 중요한 점은 주택도시보증공사의 확약이 이무윤에게만 적용된다는 것입니다. 김선관의 권리까지 포기된 것으로 볼 수 없습니다.

실제 임차인은 2명입니다. * 이무윤 부분은 주택도시보증공사의 2026.06.09 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 확약은 김선관에게 적용되지 않습니다.

또한 2021.02.18 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있으므로, 입찰 전 현재 등록 상태와 매각 이후 처리 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 4회 유찰이어도 현재 가격은 비싸다

블레싱타워 동일 면적 64.95㎡ 거래는 5건입니다. 과거 2021년에는 300,000,000원 거래가 있었지만 최근 거래가격은 크게 낮아졌습니다. 가격 판단은 전체 평균 219,700,000원보다 최근 12개월 평균 166,166,666원과 최신 거래 159,500,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균의 213.6%입니다. 전체 실거래 최고가 300,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 구간 가격은 과거 구간보다 44.6% 하락했습니다. 따라서 “4회 유찰됐으니 싸다”는 해석은 맞지 않습니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이지만 최저가가 다시 감정가와 같은 355,000,000원으로 잡혀 있어, 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)

355,000,000원 가정에서는 이무윤 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 토스뱅크에는 29,230,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 370,654,332원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김선관의 보증금이 확인되지 않아 그에 따른 배당·인수 결과는 별도로 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 중동 초당역 서측 인근으로, 주·상복합용 빌딩·오피스텔·금융기관 연수원·아파트단지·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층·지상4층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 1,557㎡, 지목 대, 주상용 이용, 사다리형 평지이며 북동측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,413,000원/㎡입니다.
• 환금성. 블레싱타워는 16세대 규모이고 거래 표본은 5건입니다. 최근 거래가격이 과거 300,000,000원 수준에서 159,500,000원~179,000,000원 수준으로 낮아져 가격 추세가 약합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김선관 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인돼야 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
• 확약 범위 구분. 2026.06.09 확약은 이무윤 임차권과 그 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 김선관까지 포기한 것으로 확대해석하면 안 됩니다.
• 가격 상한 보수화. 현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균 166,166,666원의 213.6%입니다. 최근 가격 추세도 -44.6%입니다.
• 추가 유찰도 자동 메리트 금지. 5회 유찰 284,000,000원, 6회 유찰 227,200,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.02.18 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 경매 후 처리 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• B동 표시 확인. 매각물건명세서에는 입구에 ‘B동’이라고 표시돼 있다고 기재돼 있으므로 현장에서 대상 호수를 정확히 특정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력 포기 확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 확약 하나로 ‘안전한 물건’이 되는 것은 아니다

이 사건은 처음 보면 선순위 임차보증금 320,000,000원이 눈에 들어옵니다. 하지만 이무윤 부분은 2026.06.09 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 진짜 남는 변수는 김선관의 미상 임차보증금입니다. 말소기준보다 먼저 전입했고 배당요구까지 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 166,166,666원의 213.6%이고, 최근 가격 추세는 -44.6%입니다. 4회 유찰됐다는 사실만으로 할인 물건으로 볼 수 없고, 5회·6회 유찰 시 가격도 최신 거래와 최근 평균을 웃돕니다. 확약으로 한 임차인의 위험은 해소됐지만, 미상 임차인과 높은 가격은 그대로입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 단계에서는 보수적 접근이 맞습니다.