수원지방법원 2025타경54837. 용인시 기흥구 중동 대우프론티어밸리 1의 제4층 제402호를 포함한 아파트형공장 물건입니다. 감정평가 내용상 제402호·제416호·제417호·제418호의 4개 호실이 일괄매각되며, 실험실·기계실·사무실·회의실 등으로 구획되어 공장 일체로 이용 중입니다. 일부는 복층구조이고, 호실 사이에는 판넬벽을 두어 구분할 수 있는 상태로 조사됐습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,849,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 906,010,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율보다 권리 기준일의 재확정과 점유자 보증금 확인입니다. 특히 과거 경매와 근저당 말소가 반복된 등기이므로, 자동 분석 결과만으로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1030 대우프론티어밸리 1 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 아파트형공장으로 이용 중 |
| 매각범위 | 제402호·제416호·제417호·제418호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사이노시아 (2022.08.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,849,000,000원 / 906,010,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,810,509,038원 |
| 자료상 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 자동 말소기준과 등기 변동이 충돌한다
현재 소유자 주식회사이노시아 취득 이후에는 2024.10.21 국민건강보험공단 압류, 2024.11.26 신용보증기금 가압류 200,000,000원, 2024.11.29 중소벤처기업진흥공단 가압류 17,680,471원, 2025.02.28 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.02.24 기흥구청 압류가 이어졌습니다. 이 권리들이 현 말소기준 이후라면 매각으로 소멸하는 구조지만, 기준권리를 먼저 확정해야 소멸 여부 역시 확정할 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미확정
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수진 | 주거 | 2020.03.09 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 자동 판정은 2013년 근저당 이후 전입이라는 이유로 대항력 없음으로 처리했지만, 그 근저당이 2013.09.11 말소되고 2021년 경매 매각과 2022년 소유권이전·신규 근저당이 이어진 등기 흐름을 고려하면 전입일만으로 대항력 없음을 단정할 수 없습니다. 현재 점유의 원인, 임대차계약 상대방, 보증금, 확정일자, 2021년 경매 이후 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,849,000,000원에서 현재 최저가 906,010,000원까지 낮아졌지만, 동일 건물·유사 아파트형공장 호실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
이 물건은 단일 호실이 아니라 4개 호실이 일괄매각되고, 실험실·기계실·사무실·회의실 및 일부 복층구조로 이용 중입니다. 일반적인 표준형 사무실보다 이용 형태가 특수하므로, 최근 동일 건물의 매매가·임대료·공실 기간과 현재 시설의 재사용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 점유자 인수액까지 발생하면 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 됩니다.
④ 자동 산출 예상배당표 (매각가 906,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,460,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,068,000,000원 | 894,549,900원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,188,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 코리아펀딩파이넌스대부주식회사 | 560,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 김장호 | 384,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 김장호 | 460,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 기술보증기금 | 576,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 12번 근저당권 · 주식회사티커머스앤씨 | 240,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 22번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 17,680,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 산출상 총 채권액은 8,281,680,471원, 총 배당액은 894,549,900원, 미배당액은 7,387,130,571원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다. 다만 이 배당표는 2013년 신한은행 근저당을 선순위로 반영하고 있어, 해당 근저당의 2013.09.11 말소 및 2021.06.11 경매 매각 내역과 충돌합니다. 실제 배당순위로 확정하지 말고 원본 서류를 기준으로 재산정해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 초당고등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트형공장·열병합발전소·단독주택·아파트단지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. PC콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 8층 건물로, 사용승인일은 2011.04.04입니다.
- 이용. 제402호·제416호·제417호·제418호를 아파트형공장으로 이용하며, 실험실·기계실·사무실·회의실과 일부 복층구조가 확인됩니다.
- 설비. 급배수·위생·승객 및 화물 승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 남측 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용되는 평지의 사다리형 토지이며, 전체 토지면적은 10,848.6㎡, 공시지가는 1,501,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2013.07.23 신한은행 근저당의 2013.09.11 말소, 2021.06.11 경매 매각과 권리 말소, 2022.08.12 중소기업은행 근저당 설정을 원본 등기에서 연결해 확인하세요.
- 점유자 계약 확인. 한수진의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 2021년 경매 이후 계약관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 점유자가 대항력을 갖는 것으로 확인되면 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 가격을 비교하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당금에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제402호·제416호·제417호·제418호와 공장 설비·구획 상태가 실제 매각범위 및 감정가에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 시설 재사용성. 실험실·기계실·복층 사무공간이 매수 목적에 맞지 않으면 철거·복구 또는 재구획 비용이 발생할 수 있으므로 현장을 확인하세요.
- 실거래·임대 조사. 대우프론티어밸리 1의 최근 동일층·유사 규모 매매가, 보증금, 임대료, 공실 기간을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 절차 상태 확인. 자료상 매각기일은 2026.07.13이므로 법원 공고에서 매각결과와 이후 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 기준권리 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,849,000,000원에서 906,010,000원으로 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 2013년 근저당의 말소, 2021년 경매 매각, 2022년 신규 소유권과 근저당이라는 등기 변동을 자동 분석이 제대로 반영하지 못한 정황이 있습니다. 여기에 전입일 2020.03.09인 점유자 한수진의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 가격 검토 이전에 권리 재분석이 필요한 물건입니다. 원본 확인 결과 점유자 인수가 없고 2022.08.12 중소기업은행 근저당 이후 권리가 모두 소멸하는 구조로 확정된다면 권리 위험은 낮아질 수 있습니다. 반대로 선순위 임차관계나 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액은 최저가를 넘어갑니다. 감정가의 49%라는 숫자만 믿고 입찰하기보다, 말소기준과 점유자 권리를 먼저 확정한 뒤 실거래와 비교해야 합니다.
