수원지방법원 2025타경54856. 수원 장안구 송죽동 ‘동산빌라’ 가동 2층 202호로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실로 이용 중인 다세대주택입니다. 현 소유자 김대성은 2021.07.10 매매를 원인으로 2021.07.28 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 59,780,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차인과 확약의 적용 범위입니다.
말소기준은 2022.12.08 포천세무서장의 국 압류입니다. 하간란은 2021.07.28 전입·점유개시·확정일자를 갖추어 말소기준보다 앞서고, 임차보증금은 140,000,000원입니다. 현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 58,303,960원이 배당되고 81,696,040원이 남습니다. 그러나 2026.06.09 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 하간란 관련 인수는 실질적으로 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약 밖에 있는 유재용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송죽동 392-3 동산빌라 가동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 제2층 제202호 · 방2·거실·주방·욕실 |
| 소유자 | 김대성 (2021.07.28 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (4회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,142,410원 |
| 말소기준 | 2022.12.08 갑구 8번 압류 · 국(처분청 포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 정리됐지만, 하나가 남는다
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 하간란은 전입·확정일자·배당요구가 모두 확인되고 보증금 140,000,000원도 특정되어 있습니다. 반면 유재용은 2007.07.19 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 유재용을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 처리하기보다, 말소기준보다 앞선 전입에 따른 대항력 가능성이 있으나 보증금·확정일자는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재용 | 2007.07.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·확인 필요 |
| 하간란 | 2021.07.28 / 2021.07.28 | 140,000,000원 | 원래 有 → 포기 | 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 59,780,000원으로 감정가 122,000,000원의 49%입니다. 다만 현재 시점을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 기준값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 근거는 없습니다.
등기부에는 이 물건 자체의 과거 거래가액으로 2015년 68,000,000원, 2021년 127,000,000원, 2021년 140,000,000원이 기재되어 있지만, 이는 현재 시세를 직접 대신할 수 있는 최근 시장 비교자료가 아닙니다. 특히 이 사건은 4회 유찰된 상태이고, 유재용의 보증금이 미상이라 실질취득 총액도 아직 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 하간란 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 150,142,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 하간란 보증금의 미배당액은 81,696,040원입니다. 다만 2026.06.09 확약으로 하간란에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 유재용은 보증금이 확인되지 않아 위 배당액과 인수액에 금액으로 반영할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 하간란 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(49%) | 59,780,000원 | 81,696,040원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시(39%) | 47,824,000원 | 93,436,832원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시(31%) | 38,259,200원 | 102,829,466원 | 실질 0원 |
④ 현황상 핵심 하자 — ‘202호가 어디인지’ 다시 확인해야 한다
이 물건은 권리 외에도 현황 확인이 중요합니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 공부상 건물 표시는 ‘가동’이지만 외관은 ‘A동’으로 표시되어 있습니다. 더 중요한 부분은 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 서로 다르다는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 세장형 평지이며 북동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 고도지구(5층 이하·18m 이하), 소로3류 접합 등의 제한이 있습니다.
- 주변 규제. 역사문화환경보존지역, 송원중학교·송정초등학교 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성 주의. 현재 경매가 4회 유찰된 사실 자체는 응찰가를 낮춘 배경입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없어 49%라는 할인율만으로 현재 시장 대비 저평가라고 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유재용 임차관계 최우선 확인. 2007.07.19 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·실제 점유·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 하간란 관련 인수는 실질 0원이지만, 그 효력이 유재용에게 미치는 것은 아닙니다.
- 호수 재확인. 공부상 가동·외관 A동 표기 차이와 건축물현황도 201호/실제 202호 불일치를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한 산정. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 유재용 관련 최악의 인수 가능액을 확인한 뒤 실질취득 총액 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 조사 당시 본건 거주자를 직접 만나지 못했으므로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에서 우선하는 조세·최우선변제 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건은 얼핏 보면 감정가 122,000,000원이 59,780,000원까지 내려와 가격이 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 하간란의 보증금 140,000,000원은 현재 회차 계산상 81,696,040원이 남지만, 2026.06.09 확약으로 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 반면 2007.07.19 전입한 유재용은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상의 선순위 리스크가 남습니다. 여기에 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 다른 문제까지 겹쳐 있습니다.
따라서 현재 최저가 59,780,000원을 곧바로 최종 취득원가로 보면 안 됩니다. 하간란 인수 0원은 확약으로 확인되지만, 유재용 관련 금액은 아직 미확정입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없고, 4회 유찰이라는 사실만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 이 물건의 결론은 확약으로 큰 인수 하나는 정리됐지만, 선순위 미상 임차인과 호수 불일치가 해소되기 전까지는 저가 낙찰이라는 숫자보다 권리·현황 확인이 우선이라는 것입니다.
