광주지방법원 2024타경88175. 광주 북구 연제동 양산제로 105의 1층 근린시설로, 감정가는 668,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 218,890,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 33%까지 떨어졌지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 되는 권리구조입니다.
먼저 2018.05.17 전입한 이경숙은 말소기준인 2019.10.17 순천농업협동조합 근저당보다 앞선 점유자로, 보증금 40,000,000원과 월차임 1,100,000원이 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구는 2025.02.17에 했지만, 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합친 최소 실질취득액은 258,890,000원입니다.
더 큰 쟁점은 2018.06.29 설정된 방림신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,900,000,000원이고 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있습니다. 다만 2019.10.17 ‘1번 근저당권 설정등기 말소’와 ‘일부해지’ 기재가 함께 있어, 이 호실에서 권리가 완전히 말소된 것인지 공동담보 중 일부만 해지된 것인지 확인이 필요합니다. 이 범위를 확정하지 않으면 낙찰자의 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88175 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층101호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 유한회사우겸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 218,890,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 894,493,196원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 감정 이용상태 | 기호1 공실 · 기호2 미용실 이용 중 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 근저당
임차인·점유관계
조사된 임차·점유 신고는 3건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 이경숙은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 나머지 2건은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이에스월드, 박준석 | 알 수 없음 | 2024.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 우남, 박은영 | 알 수 없음 | 2021.04.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이경숙 | 102호 | 2018.05.17 | 40,000,000원 월 1,100,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 배당요구 2025.02.17 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 33%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 668,000,000원의 32.77%인 218,890,000원입니다. 하지만 본건과 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설은 주거용 집합건물보다 호별 위치·전면 폭·임대상태·업종 적합성에 따라 가격 편차가 크므로, 감정가 대비 낙폭보다 현재 임대수익과 실제 거래 가능한 가격이 우선입니다.
또한 현재 회차의 최소 실질취득액은 258,890,000원이고, 선순위 근저당 인수액이 존재한다면 실질취득액은 더 증가합니다. 따라서 이 물건은 최저가 218,890,000원만을 기준으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,890,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,864,460원 |
| 인수 · 임차인 이경숙 보증금 | 40,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 215,025,540원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 순천농업협동조합 | 1,032,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,932,000,000원 중 예상 배당액은 215,025,540원이고, 미배당액은 4,716,974,460원입니다. 신청채권자 순천농업협동조합의 예상 배당은 0원입니다. 임차인 이경숙의 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 218,890,000원 | 215,025,540원 | 4,716,974,460원 | 40,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 175,112,000원 | 171,860,432원 | 4,760,139,568원 | 40,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 140,089,600원 | 137,328,346원 | 4,794,671,654원 | 40,000,000원 |
이경숙 보증금 40,000,000원은 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 동일하게 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가면 최소 실질취득액도 내려가지만, 선순위 근저당의 실제 인수 범위가 확정되지 않았다는 핵심 리스크는 유찰 횟수와 무관하게 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 연제동 연제주공아파트 북측 인근으로, 아파트·근린상가·주상나지가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 기호1은 공실, 기호2는 미용실로 이용 중이었습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차로에 접하고, 토지는 부정형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 설비. 공용 급배수·위생·소방설비와 승강기, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 비행안전제3구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,702㎡, 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방림신협 근저당 원본 확인. 2018.06.29 설정, 2019.10.17 일부해지·말소 기재의 정확한 범위와 현재 잔존채권을 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 방림신용협동조합 공동담보목록 제2018-641호와 순천농업협동조합의 102호 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 이경숙 임대차 확인. 102호 점유 범위, 실제 인도 여부, 보증금 잔액과 월차임 지급관계를 임대차계약서로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사 제이에스월드·박준석과 유한회사 우남·박은영의 실제 점유 부분, 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당액과 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 상가 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 실제 매매가·보증금·월세·공실기간을 현장에서 조사해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 체납 관리비 중 공용부분과 시설 유지비, 미용실 영업 관련 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “33% 낙폭보다 권리 확정이 먼저”
감정가 668,000,000원이 218,890,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이경숙 보증금 40,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 258,890,000원이고, 말소기준 이전 방림신용협동조합 근저당의 잔존·인수 범위가 아직 핵심 변수로 남아 있습니다.
여기에 최근 실거래 비교자료가 없고 5회 유찰된 근린시설이라는 점, 보증금이 확인되지 않은 점유 신고 2건과 세금 압류 위험까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 근거로 싸다고 판단할 물건이 아니라, 선순위 권리와 임대차를 먼저 확정해야 하는 고위험 분석형 물건입니다. 권리가 정리된다는 확증 없이 응찰가부터 계산하는 순서는 맞지 않습니다.