수원지방법원 2025타경54902. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 22층 2203호로, 법원 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용 상태는 공장(지식산업센터)입니다. 전용면적은 117.69㎡이며, 지하 5층·지상 24층 건물의 22층에 위치합니다. 감정가 528,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 258,720,000원, 감정가의 49%입니다.
표면적인 할인율은 크지만 권리관계에는 중요한 충돌이 있습니다. 등기상 최초 담보권인 국민은행 근저당은 2020.03.27. 해지로 말소됐습니다. 따라서 존속하는 담보권만 놓고 보면 2024.01.29. 설정된 성동신용협동조합 근저당이 핵심 기준이 됩니다. 그런데 현황조사상 점유자인 주식회사 조은폼의 점유 관련 일자는 2022.06.28.로 그보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 제에이동 제22층 제2203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 전용 117.69㎡ · 지상 24층 중 22층 |
| 소유자 | 김태진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 258,720,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 성동신용협동조합 / 330,576,746원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 2026.07.23 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 삼으면 안 된다
2024.01.29. 성동신용협동조합 근저당은 공동담보로 설정됐고, 2025.06.30. 확정채권양도를 원인으로 주식회사공경대부에 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에는 성동신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,080,000,000원의 근질권도 설정됐습니다. 2025.06.04. 하나캐피탈 가압류 130,415,700원과 2025.10.30. 용인시 압류는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 점유·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 조은폼 (김성수) | 에이동 2203호 117.6900㎡ | 2022.06.28 | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,700,000원입니다. 점유 관련 일자 2022.06.28.은 존속하는 담보권으로 보이는 2024.01.29. 성동신용협동조합 근저당보다 빠릅니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제권과 매수인 승계 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 19.9% 높고, 동일면적 거래도 없다
힉스유타워의 최근 거래 12건은 2026년 3월부터 6월까지의 거래입니다. 다만 거래 면적은 20.51㎡~59.90㎡이고 본건은 117.69㎡이므로, 아래 거래를 본건의 직접 시세로 적용하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.51~59.90㎡ | 12건 | 215,708,333원 |
현재 최저가 258,720,000원은 최근 12개월 거래 평균 215,708,333원보다 43,011,667원 높고, 평균의 119.9%입니다. 최신 거래는 2026.06.의 359,000,000원이지만 면적이 59.72㎡로 본건 117.69㎡와 다릅니다. 따라서 최신 거래보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,422,080원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 384,000,000원 | 254,297,920원 |
| 2. 성동신용협동조합 근저당 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 3. 비디씨랩스주식회사 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 하나캐피탈 주식회사 가압류 | 130,415,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 2,034,415,700원, 채권자 배당액은 254,297,920원, 미배당액은 1,780,117,780원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 국민은행 근저당은 등기상 말소돼 있어 실제 배당순위와 채권자는 법원 기록으로 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로 공업용·업무용 부동산과 아파트 단지가 함께 소재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 24층 건물의 22층입니다. 위생·급배수·전기·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며, 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 부정형 토지입니다.
- 환금성. 2019.11.01. 준공된 230호 규모 건물이나, 경매 평균 유찰 1.9회·매각률 0.0%로 매도·임대 출구를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 국민은행 근저당의 2020.03.27. 말소 여부와 2024.01.29. 성동신용협동조합 근저당의 실제 선순위를 등기 원본으로 대조하세요.
- 임차인 대항력. 주식회사 조은폼의 사업자등록 관련 일자, 실제 점유 개시, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 보증금 승계. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 20,000,000원 승계 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 배당표 검증. 등기상 말소된 국민은행 근저당에 254,297,920원을 배당한 시뮬레이션과 실제 법원 채권계산서를 비교하세요.
- 동일면적 시세. 최근 거래 12건은 20.51㎡~59.90㎡로 본건 117.69㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 용도 거래 없이 258,720,000원을 저가로 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 현재 사업체가 점유 중이므로 인도명령 가능 여부, 임대차 종료 시점과 영업시설 이전 비용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 지식산업센터의 공용관리비, 전기·냉난방 관련 미납액과 부가세 처리 여부를 관리사무소 및 세무 전문가에게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 권리 기준점이 먼저다
감정가 528,000,000원에서 258,720,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 거래 평균보다 현재 최저가가 높고, 비교 거래 면적도 본건의 절반 이하 수준이라 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다. 여기에 2020년 국민은행 근저당의 말소, 2024년 담보권, 2022년 임차인의 점유 일자가 서로 맞물려 있습니다.
권리상 결론은 ‘인수 0원 확정’이 아니라 ‘재확인 필요’입니다. 실제 임차인 1명의 보증금 20,000,000원 승계 여부와 선순위 담보권·배당순위를 먼저 확정한 뒤, 동일한 117.69㎡ 지식산업센터 거래와 임대수익을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 2회 유찰과 감정가 49%만으로 접근하기에는 권리와 환금성의 불확실성이 큽니다.