수원지방법원 2025타경55016. 수원시 팔달구 교동 스카이빌 B동 전용 28.05㎡ 다세대주택입니다. 공부상 주소는 1층 202호이지만 경사지에 지어진 건물이라 동측 도로와 주차장 레벨을 기준으로 보면 실제 3층 부분에 해당합니다. 현재 소유자 이호준은 2022년 3월 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기 김현영의 80,000,000원 전세권이 설정됐다가 2022년 9월 말소됐습니다.
핵심은 그 뒤입니다. 김현영은 임대차계약일 2022.02.22, 확정일자 2022.02.22, 전입·점유개시 2022.03.25를 갖추고 2024.04.02 보증금 80,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준인 2025.03.12 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다. 다만 매각을 앞둔 2026.08.06 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 이 사건의 실질 인수구조가 바뀌었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 교동 6-105 1층202호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로137번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.05㎡ · 스카이빌 B동 |
| 층 위치 | 공부상 1층 202호 · 경사지 구조상 실제 3층 부분 |
| 소유자 | 이호준 · 2022.03.22 매매, 거래가 80,000,000원 · 2022.03.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (4회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 84,045,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
현재 권리관계의 출발점은 김현영의 임차권입니다. 전입·점유가 2022.03.25이고 확정일자는 2022.02.22로, 2025.03.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당요구를 하더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙상 잔액이 매수인에게 승계되는 대항력 구조입니다. 반면 2026.02.11 서울특별시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현영 | 80,000,000원 | 2022.03.25 | 2022.02.22 | 대항력 有 우선변제 | 승계 없음 확약 반영 |
김현영은 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차인이고 배당요구도 했습니다. 임차권등기일은 2024.04.02입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 임차보증금을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 53,900,000원은 최근 기준의 92.9%
스카이빌은 2003.09.18 사용승인, 총 16세대 규모입니다. 전용 28.05㎡로 면적이 일치하는 거래는 2건이며, 최신 거래는 2024.06의 58,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 69,000,000원이지만 2022.03의 80,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단은 최신 거래와 최근 기준 평균 58,000,000원을 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 28.05㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.03 | 28.05㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 28.05㎡ | 2건 | 69,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가는 최저매각가와 같은 53,900,000원입니다. 최근 기준 평균과 최신 거래 58,000,000원의 92.9%로 4,100,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 27.5% 하락한 흐름이고, 최신 거래 자체가 2024.06이라는 점, 거래 표본이 2건에 불과하다는 점을 같이 봐야 합니다. 전체 평균 69,000,000원 대비 할인폭만으로 가격 매력을 크게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 김현영 보증금 | 80,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 84,045,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김현영 보증금 중 27,470,200원이 미배당되어 매수인 인수액으로 남는 구조입니다. 그러나 2026.08.06 확약에서 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 53,900,000원 | 27,470,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 43,120,000원 | 38,056,160원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 34,496,000원 | 46,524,928원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 매산초등학교 북동측 인근이며 단독·다가구·다세대주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선·수인분당선 수원역은 직선거리 약 1.4km입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 위생·급배수·도시가스 보일러 난방·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 층·호실 확인. 공부상 지하2층 주차장이 동측 도로 기준 현황 1층이어서 대상 1층 202호는 실제 3층 부분에 해당합니다. 2022년에 1층 각 호실에 대한 전반적인 변경도 있었습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 각각 폭 약 5~6m 포장도로에 접하며 차량은 동측 도로를 통해 주차장으로 출입합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 스카이빌은 16세대이며 동일 면적 확인 거래는 2건입니다. 최신 58,000,000원 거래 대비 이전 80,000,000원 거래에서 가격이 낮아진 흐름이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.06 제출된 확약서가 김현영 임차보증금에 관한 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 그대로 담고 있는지 매각기일 전 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 현재 등기상 김현영 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약에 따른 말소 처리와 절차를 확인해야 합니다.
- 호실 위치 확인. 공부상 1층과 실제 3층이 다른 경사지 건물이고, 2022년 1층 각 호실에 변경이 있었습니다. 현장에서 202호 위치와 출입동선을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 58,000,000원 중심. 전체 평균 69,000,000원보다 최신 거래와 최근 기준 58,000,000원을 우선해 비교하세요. 현재 최저가는 그 92.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 거래 추세가 -27.5%이므로 단순히 감정가 77,000,000원 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서와 실거래 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 명확합니다. 김현영의 80,000,000원 임차보증금은 원래 대항력 있는 선순위 권리라 현재 최저가 낙찰 시 27,470,200원을 추가로 인수해야 하는 구조였습니다. 그 상태라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 80,000,000원 안팎에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.08.06 주택도시보증공사가 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득가는 53,900,000원입니다.
가격은 최근 기준 58,000,000원의 92.9%로 그보다 낮지만, 차액은 4,100,000원이고 가격 추세가 -27.5%인 데다 이미 4회 유찰됐습니다. 16세대 소규모 다세대이고 동일 면적 거래도 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 확약으로 큰 권리 리스크는 해소됐지만, 하락 추세와 환금성을 감안해 가격을 보수적으로 검토해야 하는 사건으로 정리됩니다.
