수원지방법원 2025타경55016. 수원시 팔달구 교동 ‘스카이빌’ B동으로 통칭되는 전용 28.05㎡ 다세대주택입니다. 공부상 표시는 1층 202호이지만 경사지 건물의 동측 도로를 기준으로는 실제 3층 부분에 해당합니다. 감정가 77,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 37,730,000원까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권자 김현영의 보증금 80,000,000원이 최저가보다 크고, 명세서가 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
따라서 시세 비교 기준은 최저매각가 37,730,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 매각대금 37,730,000원에서 집행비용 1,079,140원을 차감한 36,650,860원이 배당재원이므로, 김현영의 보증금에 우선 충당된다고 보더라도 남는 금액은 43,349,140원입니다. 낙찰가와 합치면 81,079,140원으로, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 80,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 교동 6-105 1층202호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로137번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.05㎡ · 스카이빌 B동 통칭 |
| 층 표시 | 공부상 1층 202호 · 경사지와 동측 도로 기준 실제 3층 부분 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상2층 · 2003.09.18 준공 · 16세대 |
| 소유자 | 이호준 · 2022.03.22 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 84,045,199원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 권리보다 현재 임차권이 핵심
2003년의 가처분·가압류와 근저당권, 가등기 등은 이후 해제 또는 2010.11.19 임의경매 매각에 따른 말소 이력이 확인됩니다. 특히 갑구 15번 소유권이전청구권가등기는 2010.11.19 말소 기재가 있으므로 현재 존속 여부는 원본 등기 순위와 말소사항을 다시 대조해야 합니다. 이번 경매의 실질적인 위험은 이 과거 권리보다 2022.03.25 전입·점유를 갖추고 2024.04.02 등기된 김현영의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 현재 인수 판단 대상 1명
| 임차인 | 범위 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현영 현재 핵심 | 전유부분 전부 80,000,000원 | 전입·점유 2022.03.25 확정 2022.02.22 임차권등기 2024.04.02 | 명세서상 有 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 남정기 과거 임차권 | 건물의 2층 제202호 5,000,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 임차권등기 2009.09.23 | 가능·미상 | 미상 | 2010.11.19 말소 |
남정기의 임차권은 2010.11.19 임의경매 매각으로 말소된 과거 이력이며, 보증금·확정일자와 현재 점유관계가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 매수인 인수 여부를 좌우하는 임차인은 김현영 1명입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 비용 차감 후 배당재원 | 보증금 미배당 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 43,349,140원 | 81,079,140원 |
| 3회 유찰 시 34% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 54,464,398원 | 80,875,398원 |
| 4회 유찰 시 24% | 18,487,700원 | 17,754,921원 | 62,245,079원 | 80,732,779원 |
낙찰가가 37,730,000원에서 18,487,700원으로 내려가도 실질취득 추정액은 81,079,140원에서 80,732,779원으로 소폭만 변합니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당 잔액이 커지는 구조이므로, 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격 하락까지 반영하면 더 불리하다
스카이빌 전용 28.05㎡의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 69,000,000원이지만, 2022.03 거래 80,000,000원이 포함돼 평균을 끌어올립니다. 더 최근인 2024.06 거래는 58,000,000원이며, 최근 가격이 이전 거래보다 27.5% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 28.05㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.03 | 28.05㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 28.05㎡ | 2건 | 69,000,000원 |
최저가만 비교하면 37,730,000원은 최신 거래 58,000,000원의 65.1%여서 저렴해 보입니다. 그러나 현재 회차 실질취득 추정액 81,079,140원을 기준으로 하면 최신 거래의 139.8%, 전체 평균의 117.5%입니다. 2022.03 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건에 “감정가 대비 51% 할인” 또는 “최근 시세보다 저렴하다”는 평가는 적용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 갑구 3번 가압류 · 정규창 | 10,700,000원 | 10,700,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 지웅강업주식회사 | 54,517,469원 | 25,950,860원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 1,006,267,945원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 강태철 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 임재관 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 204,800,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 917,516,201원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 501,389,861원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 39,830,521원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 246,675,657원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 84,045,199원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 청도일성새마을금고 | 42,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 33,600,000원 | 0원 |
| 을구 12번 전세권 · 김현영 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 84,045,199원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,155,388,052원 중 비용을 제외한 배당액은 36,650,860원, 미배당은 5,118,737,192원입니다. 위 표에는 과거 말소등기의 채권도 순위 계산에 포함되어 있으므로 2004년과 2010년의 말소사항, 실제 배당요구 및 채권계산서를 원본으로 다시 대조해야 합니다. 매수인 인수 판단은 김현영 임차권에 관한 매각물건명세서 문구를 우선했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 매산초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 수원역은 직선거리 약 1.4km이며 지하철 1호선과 수인분당선을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 위생·급배수·도시가스 보일러 난방·화재경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접하며 차량은 동측 도로를 통해 주차장으로 출입합니다.
- 층·호실 확인. 공부상 지하2층 주차장이 동측 도로 기준 현황 1층이어서 대상 물건은 실제 3층 부분입니다. 2022년 1층 각 호실의 전반적 변경 이력도 있어 현장 호실 위치 확인이 필요합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,320,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건뿐입니다. 최근 거래가격도 이전 거래보다 27.5% 낮아 가격 산정과 재매각을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 낙찰가 37,730,000원과 인수 추정액 43,349,140원을 함께 반영해야 합니다.
- 김현영 임차권 원본 확인. 보증금 80,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 매각물건명세서·배당요구서·임차권등기명령 결정문으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 약 80,000,000원에서 거의 고정됩니다.
- 과거 등기 정리 확인. 갑구 15번 가등기와 2003년 가압류·가처분, 2004년 및 2010년 말소사항을 최신 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다.
- 호실 특정. 공부상 1층 202호와 현황 실제 3층, 스카이빌 B동 통칭을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 69,000,000원보다 2024.06 거래 58,000,000원과 -27.5% 하락 추세를 가격 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금 80,000,000원 인수형”
이 물건은 감정가 77,000,000원에서 최저가 37,730,000원으로 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 김현영의 보증금 80,000,000원이 낙찰가보다 크고, 명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차 실질취득 추정액은 81,079,140원으로 최신 거래 58,000,000원의 139.8%입니다.
추가 유찰이 되어도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 80,000,000원에서 거의 내려가지 않습니다. 여기에 거래 추세 -27.5%, 16세대 소규모 다세대, 공부상 층과 현황 층의 차이까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 권리·환금성 확인 부담도 큰 물건입니다. 결론은 가격 메리트 없음·인수 위험 큼입니다.