수원지방법원 2025타경55227. 화성시 능동 동탄헤리움 17층 1752호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용 상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서만 보면 매수인이 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 구조지만, 별도로 제출된 확약이 그 인수위험을 제거했다는 점입니다.
임차인 박소원의 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.07, 전입·점유개시는 2021.07.23입니다. 말소기준권리인 국의 압류는 2021.09.17이므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 모두 앞섭니다. 최저가 52,430,000원에서 집행비용 1,343,740원을 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 51,086,260원이고, 보증금 96,000,000원 중 44,913,740원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인이 인수할 수 있는 금액입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하고, 신청채권자는 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경 확약서를 2026.01.30 제출했습니다. 따라서 박소원의 잔존 보증금은 룰상 계산금액과 달리 매수인이 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 능동 1065-1 동탄헤리움 제17층 제1752호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 20층 중 17층 |
| 소유자 | 안규 (2015.05.13 매매, 2017.09.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 96,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.17 국 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 결론은 확약 적용
2017.09.05 설정된 하나은행 근저당권 81,600,000원은 2017.11.24 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건에서 기준이 되는 권리는 2021.09.17 국의 압류입니다. 그보다 앞선 박소원의 전입·점유와 확정일자는 대항력 및 우선변제권의 근거가 됩니다.
기준권리 이후의 서울특별시 압류, 화성시 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선행 임대차의 대항력은 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 없어지지 않으므로, 이 사건에서는 2026.01.30자 확약서가 매수인 인수 여부를 바꾸는 핵심 문서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소원 전유부분 전부 · 주거 | 2021.07.23 확정일자 2021.07.07 | 96,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 0원* |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 확약 적용 시 임차보증금 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액도 52,430,000원*입니다. 다만 이 숫자는 감정가와의 비교일 뿐, 최근 실거래나 현재 매물 시세와의 비교가 아닙니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 안 됩니다. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로, 동일 건물·동일 이용 형태의 최근 거래와 임대수익, 관리비 및 공실 가능성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 1. 임차인 박소원 보증금 | 96,000,000원 | 51,086,260원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일하므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당계산상 잔존 보증금은 44,913,740원이지만 2026.01.30자 확약에 따라 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 위치. 능동고등학교 북측 인근으로, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 20층 건물 중 17층으로, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 대로, 동측과 남측으로 중로가 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역·비행안전제6구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,757,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.30자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자, 대상 채권과 적용 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 범위를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·서울특별시·화성시 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있으므로 세금의 종류와 기준일을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용 상태가 일치하는지 건축물대장·현황·전입 가능 여부를 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 층·동일 이용 형태의 최근 거래와 임대조건을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소, 가격은 보류”
등기 순서만 보면 이 물건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액도 44,913,740원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차인의 잔존 보증금은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 최저가 52,430,000원은 감정가의 49%지만, 동일 물건의 최근 실거래와 비교되지 않은 할인율입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 가능성, 근린시설 표기와 오피스텔 이용 상태, 실제 점유 및 환금성을 확인해야 합니다. 결론은 확약 원본이 확인되면 권리상 인수위험은 해소되지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
