수원지방법원 2025타경55362. 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2, 까사90 6층 602호에 관한 다세대 물건입니다. 감정평가서에는 해당 호실이 '아파트(도시형생활주택)'로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 12,393,000원까지 내려왔지만, 이 가격만으로 매수 비용을 판단하면 안 됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서는 임차인의 보증금이 220,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 주의 문구가 있습니다.
현재 최저가를 기준으로 예상배당을 계산하면 임차인에게 돌아가는 금액은 11,769,926원이고, 미배당 보증금은 208,230,074원입니다. 따라서 최저가 12,393,000원 + 인수 추정액 208,230,074원 = 실질취득 추정액 220,623,074원입니다. 최저가가 낮아져도 미배당 인수액이 반대로 증가하므로, 실질취득 비용은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 보증금과 전입일이 확인되지 않은 추가 점유자까지 있어 권리 확인이 더 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55362 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 6층 602호 도로명주소: 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가서상 아파트(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상 10층 건물 중 6층 602호 |
| 실거래 비교 기준면적 | 37.47㎡ · 비교 거래에는 41.13㎡ 거래도 포함되어 있어 면적별 조건 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사제온스건축 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 12,393,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 조효빈 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 10번 압류 · 국(분당세무서장) · 2021.05.03 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개
말소기준권리는 2021.05.03 접수된 갑구 10번 압류입니다. 이 기준권리 이후의 가압류·압류 및 경매개시 관련 등기는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다. 조효빈 씨는 2020.12.29 전입신고, 2020.12.08 확정일자로 기재되어 있어 기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 표시되어 있습니다.
을구 1번 주택임차권등기는 2023.02.07 접수되어 말소기준권리보다 늦으므로 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 대상입니다. 하지만 임차권등기의 소멸이 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수 잔액까지 없애는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있으므로, 미배당액 인수 가능성을 전제로 입찰가를 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 미배당 인수 위험
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 조효빈 주택 전부 · 주거(임차권등기) |
220,000,000원 | 전입 2020.12.29 확정일자 2020.12.08 배당요구 2023.02.07 |
대항력 有 우선변제 有 승계·인수 위험 |
| 추가 점유자 성명 확인 필요 · 주거 |
미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미확정 |
확인된 임차인 1명과 추가 점유자 1건이 확인됩니다. 추가 점유자는 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 실제 점유관계와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
CASA90은 80세대 규모이며, 사용승인일은 2018.06.26입니다. 거래자료상 최신 거래는 2025.10의 198,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 213,333,333원(3건)이고, 전체 거래 평균은 230,136,363원입니다. 가격 메리트는 과거 고가 거래가 포함될 수 있는 전체 평균보다 최근 평균, 최신 거래 및 추세를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 41.13㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 41.13㎡ | 6 | 202,000,000원 |
| 2024.11 | 41.13㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 41.13㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 41.13㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 37.47㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2023.05 | 41.13㎡ | 9 | 218,500,000원 |
| 2022.09 | 41.13㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 41.13㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 41.13㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 41.13㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균(집계 3건) | — | — | 213,333,333원 |
| 전체 평균(11건) | — | — | 230,136,363원 |
현재 최저가 12,393,000원 자체는 최근 평균의 약 5.8%에 불과합니다. 그러나 이는 매수인이 실제로 부담할 총비용이 아닙니다. 보증금 미배당 인수 추정액을 더한 실질취득액 220,623,074원은 최근 평균 213,333,333원의 103.4%이고, 최신 거래 198,000,000원의 111.4%입니다. 실질취득액이 최근 평균보다 7,289,741원, 최신 거래보다 22,623,074원 높습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 12,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 623,074원 | 매각가의 약 5.0% 추정 |
| 1. 임차인 조효빈 보증금 | 220,000,000원 | 11,769,926원 | 미배당 잔액 208,230,074원 인수 추정 |
| 2. 가압류 · 정연순 | 50,820,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 주식회사 금천 | 233,700,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 65,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 경매신청채권 · 조효빈 | 220,000,000원 | 0원 | 임차보증금과 동일인·동일액으로, 동일 채권 여부 및 중복 계산을 원본 대조할 것 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당은 매각가 12,393,000원과 집행비용 623,074원을 전제로 한 추정치입니다. 조효빈 씨의 임차보증금과 경매신청 청구액이 모두 220,000,000원으로 기재되어 있으므로 동일 채권을 이중으로 합산하지 않도록 원본 확인이 필요합니다. 국세·지방세 관련 압류의 당해세 해당 여부 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하는 잔액이 증가합니다. 따라서 매수인이 부담하는 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 제공된 예상 시나리오를 같은 기준으로 합산하면 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 최저가 가정 | 인수 추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 12,393,000원 | 208,230,074원 | 220,623,074원 |
| 9회 유찰 시 | 8,675,100원 | 211,881,052원 | 220,556,152원 |
| 10회 유찰 시 | 6,072,570원 | 214,436,736원 | 220,509,306원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 인근은 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 혼재하는 기존 주택지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 남측 약 10m, 북측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 10층 건물로, 개별난방·위생 및 급배수·승강기·화재탐지 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지이용 관련 사항과 토지거래계약 허가구역 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. CASA90은 80세대 규모이며 거래목록에는 37.47㎡와 41.13㎡가 혼재합니다. 최근 추세가 -9.8%이고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 6.9회, 매각률은 0.0%로 집계되어 환금성 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 원본 확인. 조효빈 씨의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입 및 점유 현황, 배당요구와 실제 배당 가능액을 확인하세요. 미배당 잔액 208,230,074원은 현재 최저가 기준 추정치입니다.
- 추가 점유자 조사. 보증금과 전입일이 미상인 추가 점유자의 신원, 실제 점유, 대항력 및 우선변제권 여부를 확인해야 합니다. 이 위험은 조효빈 씨의 보증금 인수 추정과 별개로 남습니다.
- 가장임차인 의심 여부. 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 기재된 점을 확인하되, 그 사실만으로 임차권을 무효로 단정하지 마세요. 당사자 관계와 임대차 실체를 증빙으로 검증해야 합니다.
- 당해세·배당순위. 국세·지방세 관련 압류 및 다른 압류의 우선순위, 당해세 여부, 임차인 최우선변제 적용 여부를 원본으로 확인하세요. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 상한 설정. 입찰가만 기준으로 삼지 말고, 입찰가에 예상 인수액을 더해 최근 평균 및 최신 거래와 비교하세요. 현재 추정 실질취득액은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
- 환금성 검토. 유찰 횟수와 거래 추세를 함께 고려하세요. 8회 유찰 이후에도 보증금 인수로 총비용이 거의 고정되는 구조이므로, 최저가 하락만으로 매수 타당성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다”와 “취득비용이 싸다”는 다릅니다
이 사건의 핵심은 12,393,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원 중 미배당 잔액 208,230,074원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 현재 기준 실질취득 추정액은 220,623,074원으로, 최근 12개월 평균 213,333,333원과 최신 거래 198,000,000원을 모두 웃돕니다. 거래 추세 역시 -9.8% 하락입니다.
추가 점유자의 권리관계가 확인되지 않았고, 임차인과 경매신청채권자의 동일성에 관한 주의사항도 있어 권리분석을 단순한 말소형으로 처리할 수 없습니다. 유찰이 더 진행되더라도 인수액이 늘어나 실질취득액은 거의 고정될 수 있습니다. 결론은 가격 메리트 미확인, 보증금 인수 위험 높음, 추가 점유자 확인 필수입니다. 원본 서류와 임차관계가 충분히 확인되기 전에는 최저가만 보고 응찰하는 전략을 피해야 합니다.
