수원지방법원 2025타경55362. 용인시 기흥구 언남동 까사90 6층 602호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가 215,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 25,293,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 2020년부터 선순위 요건을 갖춘 임차인 조효빈의 보증금 220,000,000원입니다.
조효빈은 2020.12.08 확정일자, 2020.12.29 주민등록, 2020.12.31 점유개시로 확인됩니다. 말소기준권리로 제시된 2021.05.03 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 25,293,000원에서 집행비용 855,274원을 제외하면 보증금에 배당되는 금액은 24,437,726원에 그칩니다. 나머지 195,562,274원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 6층 602호 · 도로명 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택) 이용 · 10층 건물 내 6층 602호 |
| 대상 면적 | 37.47㎡ |
| 소유자 | 주식회사제온스건축 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 25,293,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준 | 2021.05.03 갑구 10번 압류 · 국 · 분당세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
등기상 말소기준은 2021.05.03 국 압류입니다. 이후 정연순 가압류 50,820,000원, 주식회사 금천 가압류 233,700,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 65,000,000원, 남동구·국민건강보험공단·용인시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 조효빈의 권리 발생 기준은 그보다 앞섭니다. 임대차계약 2020.12.07, 확정일자 2020.12.08, 주민등록 2020.12.29, 점유개시 2020.12.31로 확인되고, 2023.02.07 임차보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 자체의 등기순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 되며, 선행 전입·점유에 따른 대항력 때문에 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 분석 — 알려진 2.2억과 확인 안 된 점유 신고
| 성명 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조효빈 | 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2020.12.29 / 2020.12.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,293,000원 | 195,562,274원 | 감정가 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 17,705,100원 | 203,013,592원 | 감정가 8.23% |
| 8회 유찰 시 | 12,393,570원 | 208,229,514원 | 감정가 5.76% |
표의 핵심은 단순합니다. 낙찰가가 25,293,000원에서 17,705,100원, 다시 12,393,570원으로 떨어질수록 조효빈 보증금의 미배당 인수액은 195,562,274원 → 203,013,592원 → 208,229,514원으로 커집니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 총부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 대항력 임차보증금 220,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 형성합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
CASA90의 시장지표는 총 80세대, 2018.06.26 준공으로 집계됩니다. 제공된 최근 12개월 평균은 213,333,333원, 최신 거래는 2025.10의 198,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -9.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 41.13㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 41.13㎡ | 6 | 202,000,000원 |
| 2024.11 | 41.13㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 41.13㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 41.13㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 37.47㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2023.05 | 41.13㎡ | 9 | 218,500,000원 |
| 2022.09 | 41.13㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 41.13㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 41.13㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 41.13㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 213,333,333원 |
전체 11건 평균은 230,136,363원이지만 2021.10의 290,000,000원, 2022.02의 260,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 213,333,333원과 최신 거래 198,000,000원을 우선해야 합니다. 실질취득을 보증금 220,000,000원 부근으로 보면 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다도 높습니다. 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 855,274원 |
| 1. 임차인 조효빈 보증금 | 220,000,000원 | 24,437,726원 |
| 2. 가압류 · 정연순 | 50,820,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 금천 | 233,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 조효빈 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조효빈 보증금 220,000,000원 중 24,437,726원만 배당되고, 부족분 195,562,274원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정 기준 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 6층 602호입니다.
- 주위환경. 인근은 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지, 주거용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,272.0㎡, 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. CASA90 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.6회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 25,293,000원만 기준으로 수익률을 계산하지 말고 조효빈 미배당 보증금 195,562,274원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 조효빈의 2020.12.29 주민등록, 2020.12.31 점유, 2020.12.08 확정일자와 현재 점유상태를 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성을 열어두고 명세서·현황조사·전입세대 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 조효빈이 신청채권자이자 대항력 임차인으로 기재된 구조와 가장임차인 의심 경고를 배당요구서·임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·남동구·국민건강보험공단·용인시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 거래 평균 230,136,363원보다 최근 12개월 평균 213,333,333원과 최신 거래 198,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -9.8%를 감안하면 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.
맺으며 — “2,529만원짜리 집”이 아니라 “2.2억대 부담 구조”
이 사건은 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 215,000,000원이 6회 유찰돼 25,293,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 조효빈의 보증금은 220,000,000원이고 현재 예상 미배당 인수액만 195,562,274원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 그만큼 늘어 총부담은 보증금 220,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균이 213,333,333원, 최신 거래가 198,000,000원이며 추세는 -9.8%입니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 점유 신고까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “6회 유찰이라 싸다”가 아니라 “대항력 보증금 때문에 유찰 효과가 거의 없다”입니다. 권리확인 난도와 환금성까지 감안하면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
