274,914,500원
수원지방법원 2025타경55521. 수원시 영통구 하동 원희캐슬광교 1층 에이-111호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 당시 근린생활시설 ‘앙포네’로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 1,145,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 274,914,500원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 실거래 비교자료가 없고 근린생활시설은 점유·임대차·영업 상태가 가격과 명도에 직접 영향을 주므로 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2017년 12월 28일 설정된 고양동부새마을금고 근저당권 750,000,000원입니다. 이후의 고양동부새마을금고 근저당권 144,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사원희캐슬의 근저당권 312,000,000원은 2020년 2월 3일 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 매수인이 승계할 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층 에이-111호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호명: 앙포네) 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트조, 10층 건물 내 1층 에이-111호 |
| 소유자 | 정규녀 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,000,000원 / 274,914,500원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양동부새마을금고 / 779,032,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 고양동부새마을금고의 을구 1번 근저당권 750,000,000원입니다. 같은 채권자의 을구 4번 근저당권 144,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하며, 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 779,032,930원이고 두 근저당권의 채권최고액 합계는 894,000,000원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안재현 | 원희캐슬 광교 A동 111호 50.7000㎡ | 30,000,000원 1,500,000원 | 전입 2024.08.16 배당요구 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 연원일은 | 주거 | 미상 | 전입일 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 신고를 제외할 대상은 없으며, 실제 임차인은 2명입니다. 안재현은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
핵심은 연원일은입니다. 매각물건명세서에는 주거 사용 사실이 기재됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 정확한 표기는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르고 대항요건을 갖췄다면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 현재 배당표의 인수액 0원은 점유관계 확인 전까지 잠정치입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교는 유보
현재 최저가는 274,914,500원으로 감정가 1,145,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 네 차례 유찰은 시장이 기존 회차의 가격 또는 물건의 점유·활용 위험을 받아들이지 않았다는 결과이므로, 유찰 횟수와 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,914,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,648,803원 |
| 을구 1번 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 750,000,000원 | 270,265,697원 |
| 을구 4번 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 894,000,000원 중 270,265,697원이 배당되고 623,734,303원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 연원일은의 대항력과 보증금이 확인되면 매수인 인수액도 재산정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 274,914,500원 | 270,265,697원 | 623,734,303원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 192,440,150원 | 188,945,988원 | 705,054,012원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 134,708,105원 | 132,022,192원 | 761,977,808원 | 0원 |
⑤ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원고등법원 북서측 인근이며 업무시설·관공서·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설, 상호명 ‘앙포네’로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·서측 약 12미터, 동측 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 상업용 건부지이며 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 6,794,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 연원일은 전입일 확인. 말소기준일인 2017.12.28보다 빠른 전입인지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·계약서 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 최악의 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 안재현 확정일자 확인. 대항력은 없으나 보증금 30,000,000원과 배당요구 사실이 있어 우선변제·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 점포와 주거 점유의 관계 확인. 감정평가상 근린생활시설 ‘앙포네’ 이용과 매각물건명세서상 주거 점유가 함께 나타나 실제 점유 구획과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업·시설 상태 확인. 냉난방·소방·승강기 등 설비와 내부 인테리어 상태, 철거 또는 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인자료와 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “저가 낙찰”보다 “미상 인수 제거”가 먼저
이 사건은 감정가 1,145,000,000원에서 274,914,500원까지 내려와 외형상 할인 폭이 큽니다. 등기부상 담보권도 매각으로 정리되고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 연원일은의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다.
네 차례 유찰과 근린생활시설이라는 용도, 실거래 비교 부재까지 겹친 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 안재현의 대항력은 없지만 우선변제 여부가 미상이고, 연원일은은 대항력 자체가 미상입니다. 결론은 권리 확인 전 보류입니다. 전입일·보증금·점유 구획을 확인해 미상 인수 위험을 제거한 뒤, 실질취득비용과 수익성을 다시 계산해야 합니다.
